中房報記者 付珊珊丨上海報道

當行業(yè)的目光聚焦在那些頭部房企的業(yè)績和發(fā)展時，部分房企依然在現(xiàn)金流的挑戰(zhàn)中應戰(zhàn)。中梁控股是其中之一。

1月16日，中梁控股總裁何劍接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說，2025年，中梁完成了近3萬套房屋交付，位列全國交付榜第15位。至此，中梁控股的“保交房”任務已接近尾聲。和不少房企一樣，在“保交房”工作平穩(wěn)收官的背后，中梁也面臨更深層的挑戰(zhàn)——大量未開發(fā)地塊尚待盤活、資產(chǎn)艱難變現(xiàn)、債務問題有待進一步化解。

何劍表示，即便交付任務完成，我們?nèi)悦媾R漫長的債務化解工作，需要維持一定規(guī)模的團隊。

對于房地產(chǎn)市場的走勢，每一家房企的高層都極其關注、關心。何劍的判斷是，當前市場仍處于“底部區(qū)間且小幅下行”狀態(tài)，行業(yè)真正恢復元氣可能要等到2027年底甚至2028年。他認為，國家對房地產(chǎn)的政策方向正確，現(xiàn)在要破解的是市場信心與企業(yè)現(xiàn)金流兩大核心難題，這需要更扎實的落地舉措，比如具體協(xié)調(diào)、專項負責、資金保障等。對于中梁及許多房企而言，如何將沉淀的土地和存量房轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的現(xiàn)金流，是穿越周期、實現(xiàn)“全面化債”的關鍵。

中國房地產(chǎn)報：如果用一個詞來概括，您如何評價2025年樓市？

何劍：如果用一個詞概括，我認為是“底部區(qū)間”。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于底部區(qū)間，并呈現(xiàn)小幅下行態(tài)勢，市場尚未完全企穩(wěn)。

從行業(yè)銷售規(guī)模看，根據(jù)國家統(tǒng)計局1月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。

這一水平顯著低于我們認為與國內(nèi)經(jīng)濟體量、人口規(guī)模及正常住房消費需求相匹配的合理區(qū)間（約9萬億元~10萬億元）。參考成熟國家經(jīng)驗，房地產(chǎn)在GDP中占比通常維持在百分之十幾，因此當前市場可理解為一種“超跌”狀態(tài)，主要原因在于前期規(guī)模較大，后期受信心影響，消費收縮，購房觀望情緒濃厚。

市場表現(xiàn)上，2025年不僅成交量處于低位，價格體系也呈現(xiàn)松動。一個顯著特征是，此前在核心城市表現(xiàn)出抗跌性的新房價格，在2025年同樣面臨下行壓力。當周邊二手房價格出現(xiàn)顯著調(diào)整時，新房定價不得不隨之回調(diào)，以維持去化速度。這表明價格支撐整體仍在減弱。

從企業(yè)端觀察，2025年，房企“保交房”進入收官，開始轉(zhuǎn)向“全面化債”階段。全面化債任重道遠，各類企業(yè)均面臨這一艱巨且漫長的任務，其中民營企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)尤為嚴峻。央企、國企雖憑借持續(xù)的融資渠道和新項目滾動開發(fā)，保持了相對健康的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，銷售性與融資性現(xiàn)金流雙重支撐使其暫無生存之虞，但也普遍面臨銷售回款放緩、價格承壓、項目現(xiàn)金流緊張等問題，發(fā)展速度預計將有所放緩?？傮w而言，現(xiàn)金流健康與否仍是當前階段決定企業(yè)生存狀態(tài)的核心要素。

中國房地產(chǎn)報：近期中央多次強調(diào)穩(wěn)定市場、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。您如何看待這些政策方向及其影響？

何劍：政策方向是正確的，重新明確房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，認可房地產(chǎn)金融屬性特征，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)關乎百姓財富和經(jīng)濟穩(wěn)定。我們非常歡迎并期待這些宏觀方向能盡快轉(zhuǎn)化為可落地、可執(zhí)行的具體措施。

當前，行業(yè)面臨的核心挑戰(zhàn)主要在于企業(yè)現(xiàn)金流緊張與市場信心有待修復這兩個相互關聯(lián)的難題。要有效破解，可能需要出臺更細化、更具操作性的配套機制。例如，在盤活存量資產(chǎn)方面，需要明確具體的資金支持路徑和資產(chǎn)處置/收儲規(guī)程；在穩(wěn)定市場預期方面，需要建立更清晰的價格指引和風險緩釋機制。

如果能進一步強化跨部門協(xié)同、明確執(zhí)行責任、并加快政策落地節(jié)奏，將能更有效地阻斷市場下行慣性，推動行業(yè)早日回歸穩(wěn)定健康的軌道。對我們企業(yè)而言，當前最關鍵的，是將這些正確的政策方向，轉(zhuǎn)化為化解具體項目債務、盤活存量資源的實際助力。

中國房地產(chǎn)報：有觀點認為“房地產(chǎn)的底部”已經(jīng)出現(xiàn)，您如何判斷？

何劍：從需求端來說，目前市場整體信心依然不足，導致購房者觀望、需求偏弱；從供給端來說，當前房地產(chǎn)目前形成價格下行壓力的因素有四個：一是二手房存量太大，競相出售，價格不斷走低；二是非核心地段一手商品房市場互相競價拉低價格；三是大量“工抵房”為變現(xiàn)而低價拋售；四是不斷增加的司法拍賣房，其價格往往低至市場價的五到六折，擾亂了價格體系，持續(xù)打擊市場信心。市場要實現(xiàn)穩(wěn)定，這四大因素的沖擊需要得到緩和。

中國房地產(chǎn)報：公司過去一年發(fā)展如何？面臨哪些挑戰(zhàn)？

何劍：中梁的“保交房”工作已進入最后階段。2025年我們交付近3萬套，2026年將是收官之年，預計還有不到2萬套待交付，之后我們將不再有已售待交付的項目壓力。

我們當前最大的挑戰(zhàn)在于“后交付時代”的資產(chǎn)盤活與債務化解。由于過去幾年現(xiàn)金流緊張，我們很多項目是分期緩慢開發(fā)的，導致一批已獲取的土地仍有部分地塊未開發(fā)。這些地塊往往是整幅土地的一部分，產(chǎn)權(quán)不獨立，規(guī)劃條件可能也已過時，導致其難以評估、難以融資、難以處置。這些土地雖是賬面資產(chǎn)，卻無法有效轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流來償還項目層面的各類債務。如果最終走入司法拍賣，價值將嚴重縮水。

中國房地產(chǎn)報：對于盤活這些存量資產(chǎn)，根據(jù)您對情況的了解，需要配套政策做些什么？

何劍：首先，需要政策允許將未開發(fā)地塊進行產(chǎn)權(quán)分割，使其獲得獨立產(chǎn)權(quán)證。其次，應允許根據(jù)當前市場情況，重新調(diào)整這些地塊的規(guī)劃建設指標，讓它們有能力建成符合當下需求的好產(chǎn)品，從而真正重獲市場價值。在此基礎上，期待能建立有效的收儲或合作機制。例如，由地方政府或城投平臺按照評估價進行收儲，或通過入股方式提供現(xiàn)金流支持，共同開發(fā)。這樣才能將沉淀資產(chǎn)激活，產(chǎn)生的現(xiàn)金流才能用于化解原有項目債務，打破僵局。對存量商品房，也需要討論出臺相對應的政策，進行打折回購，有利于錨定房地產(chǎn)市場的基本價格體系。最后，建議對房地產(chǎn)企業(yè)目前的司法困境，多鼓勵支持以和解的方式進行以物抵債，實現(xiàn)多方利益的均衡。

中國房地產(chǎn)報：應對行業(yè)調(diào)整期，公司在業(yè)務模式和人員結(jié)構(gòu)上有什么新的舉措？

何劍：即便交付任務完成，我們?nèi)悦媾R漫長的債務化解工作，需要維持一定規(guī)模團隊。目前集團員工約1400人，這源于我們項目數(shù)量多、分布散、后續(xù)清算工作量大的特點。

為開源節(jié)流，我們也鼓勵區(qū)域團隊依托本地資源承接代建、配套工程等輕資產(chǎn)業(yè)務，獲取管理費以分擔人員成本。我們會一邊努力堅守，逐步解決問題，一邊等待政策和市場的轉(zhuǎn)機，重新進入新的生態(tài)循環(huán)。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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