城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量下行、結(jié)構(gòu)分化”特征。政策延續(xù)“止跌回穩(wěn)”和“高質(zhì)量發(fā)展”兩條主線，一系列穩(wěn)樓市政策組合拳逐步落地見效，市場(chǎng)在磨底中尋找新的平衡點(diǎn)，并積蓄復(fù)蘇動(dòng)能。

2026年是“十五五”開局之年，也是房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一年。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)2026年房地產(chǎn)調(diào)控勾勒出清晰路徑：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。2026年政策重心將從需求端轉(zhuǎn)向供需雙側(cè)管理，著力點(diǎn)轉(zhuǎn)向“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”這一長(zhǎng)期目標(biāo)。

展望2026年，在政策組合拳和市場(chǎng)力量雙重作用之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)從量變到質(zhì)變的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)?；谡邔?dǎo)向和市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷可以歸納為4個(gè)關(guān)鍵詞：筑底、出清、分化、轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)從“跌幅收窄”轉(zhuǎn)向“筑底企穩(wěn)”，形成“L型”底；房企償債高峰已過(guò)，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速出清；市場(chǎng)在不同城市、區(qū)域、企業(yè)和產(chǎn)品間形成多元分化格局；“三高”模式退出歷史舞臺(tái)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)發(fā)展加速向新模式轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞一：筑底

房地產(chǎn)市場(chǎng)是否接近底部區(qū)域需要從“量”和“價(jià)格”兩個(gè)維度來(lái)考察和判斷。在“量”的維度包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、開竣工和住房需求情況；在“價(jià)格”的維度需要根據(jù)新房、二手房?jī)r(jià)格變化，并結(jié)合租售比、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)進(jìn)行判斷。

從“量”的維度看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、新開工面積等核心指標(biāo)在2021年左右達(dá)到歷史峰值后，呈逐年回落趨勢(shì)。2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到14.76萬(wàn)億元，2025年1~11月回落至7.86萬(wàn)億元；2021年商品房銷售面積和銷售額分別為17.94億平方米、18.19萬(wàn)億元，今年1~11月回落至7.87億平方米、7.51萬(wàn)億元；房屋新開工面積在2019年達(dá)到22.72億平方米的歷史高位，至2025年1~11月降至5.35億平方米。

與歷史峰值相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅超過(guò)40%，新建商品房銷售面積降幅超過(guò)50%，新開工面積降幅超過(guò)70%。按歷史時(shí)間軸比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和施工面積已經(jīng)回落至2013年水平，商品房成交面積已經(jīng)回落至2009年水平，商品住宅成交面積已經(jīng)回落至2007年水平，新開工面積回落至2004年水平，竣工面積回落至2007年水平。特別是目前新開工面積和竣工面積已經(jīng)低于商品房銷售面積，企業(yè)拿地連續(xù)數(shù)年大幅下滑，意味著未來(lái)新增供給必然小于市場(chǎng)需求。隨著商品房庫(kù)存加速去化和市場(chǎng)需求進(jìn)一步恢復(fù)，商品房供需將達(dá)到新的平衡點(diǎn)，在局部市場(chǎng)甚至?xí)霈F(xiàn)新一輪供不應(yīng)求局面。

從“價(jià)格”維度看，二手房?jī)r(jià)格最能真實(shí)反映房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年重點(diǎn)30城二手房?jī)r(jià)與歷史峰值相比整體跌幅達(dá)到39%，其中一線城市平均跌幅37%，二線城市平均跌幅38%，三線城市（僅統(tǒng)計(jì)東莞、佛山和無(wú)錫）平均跌幅40%。如果將其他三四線城市列入統(tǒng)計(jì)，跌幅遠(yuǎn)不止于此。新建商品住房?jī)r(jià)格雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看并未出現(xiàn)明顯下跌，但是從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，近年來(lái)新增供應(yīng)中核心優(yōu)質(zhì)地段高品質(zhì)住宅供應(yīng)大幅增加，加之新標(biāo)準(zhǔn)之下住宅層高和得房率明顯提升，推動(dòng)改善性需求入市，對(duì)新建商品房?jī)r(jià)格形成了強(qiáng)力支撐。

從租售比指標(biāo)看，經(jīng)歷數(shù)年房?jī)r(jià)下跌之后，多數(shù)城市租售比已經(jīng)進(jìn)入合理區(qū)間，租金收益率達(dá)到2%以上，部分城市或項(xiàng)目甚至達(dá)到5%以上。目前國(guó)有銀行5年期定期存款利率僅為1.3%左右，未來(lái)還將進(jìn)一步下調(diào)，與之相比，商品房投資價(jià)值已經(jīng)凸顯。

從房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)看，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)下跌，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)連續(xù)多年下降，較2019年下滑了近3成，意味著居民的購(gòu)房壓力在不斷緩解。據(jù)機(jī)構(gòu)檢測(cè)數(shù)據(jù)，在全國(guó)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，接近80%的城市房?jī)r(jià)收入比跌至10以下，三四線城市平均房?jī)r(jià)收入比達(dá)到7.4，已經(jīng)進(jìn)入或接近合理區(qū)間。

參照發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)歷史經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)下跌周期一般持續(xù)5~7年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2021年整體進(jìn)入下行周期，多數(shù)三四線城市甚至從2019年就開始調(diào)整，調(diào)整時(shí)間已經(jīng)持續(xù)了4~8年，無(wú)論是調(diào)整時(shí)間還是量?jī)r(jià)跌幅，基本已經(jīng)調(diào)整到位。

關(guān)鍵詞二：出清

防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的重要發(fā)力點(diǎn)。“十五五”規(guī)劃建議明確提出，“提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。2026年作為“十五五”開局之年，風(fēng)險(xiǎn)出清將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。

一是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在持續(xù)4年多的市場(chǎng)調(diào)整中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷了從累積到緩釋的過(guò)程。市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，先后有60多家品牌房企出現(xiàn)債務(wù)違約。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月，已有21家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組或重整方案獲批，累計(jì)化債規(guī)模約1.2萬(wàn)億元，涉及總有息負(fù)債近2萬(wàn)億元。企業(yè)短期償債壓力明顯緩解，但部分大型房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。近期又有龍頭房企萬(wàn)科爆出債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，再次對(duì)行業(yè)發(fā)展敲響警鐘，預(yù)示著未來(lái)仍然存在新的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。2026年不僅要積極化解前期房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還要努力防范新的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。在具體政策上，一方面繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和融資“白名單”作用，滿足房企合理融資需求，另一方面也要積極推動(dòng)債務(wù)違約房企通過(guò)按照市場(chǎng)化、法治化原則實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

二是化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一方面源于前期舉債過(guò)多，特別是大量隱性債務(wù)需要化解，另一方面源于土地出讓收入及相關(guān)稅收銳減。一些城市因庫(kù)存過(guò)高已經(jīng)停止了住宅用地供應(yīng)，對(duì)于高度依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，面臨巨大的債務(wù)壓力和財(cái)政收支平衡壓力。當(dāng)前我國(guó)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，已經(jīng)從前期的“救急”和“排雷”，進(jìn)入了構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制、推動(dòng)平臺(tái)深度轉(zhuǎn)型的新階段。政策層面更加強(qiáng)調(diào)“督促各地主動(dòng)化債”，并致力于在高質(zhì)量發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要“重視解決地方財(cái)政困難”，并多次提及地方債問(wèn)題，意味著2026年化解地方政府債務(wù)將是化債工作重點(diǎn)。核心舉措上，一方面繼續(xù)推進(jìn)債務(wù)置換，通過(guò)發(fā)行低利率地方政府債券置換存量隱性債務(wù)；另一方面積極化解平臺(tái)公司經(jīng)營(yíng)性債務(wù)，通過(guò)展期、降息等方式重組，并利用平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性收入、盤活資產(chǎn)等方式償還債務(wù)。

三是存量商品房和存量閑置土地的出清。部分城市庫(kù)存過(guò)重是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要根源?！笆奈濉逼陂g全國(guó)商品房年均待售面積在6.54億平方米，商品房庫(kù)銷比和存量待售面積兩項(xiàng)指標(biāo)均處歷史高位，需要較長(zhǎng)時(shí)間去化。此外還有大量已出讓未開發(fā)的土地，以及問(wèn)題房企的“爛尾”項(xiàng)目。從2024年5月開始，高層出臺(tái)了一系列盤活存量商品房和存量閑置土地政策，包括發(fā)行地方政府專項(xiàng)債、針對(duì)保障房的財(cái)政貼息等。各地通過(guò)一段時(shí)間的政策消化和實(shí)踐，積累了一些成功的案例和經(jīng)驗(yàn)。2026年房地產(chǎn)調(diào)控政策聚焦“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，在存量商品房和存量閑置土地處置方面將獲得更大力度的政策支持。包括推動(dòng)財(cái)政、貨幣、規(guī)劃政策的協(xié)同配合，探索“債貸組合”模式，以專項(xiàng)債資金撬動(dòng)更多銀行貸款；進(jìn)一步完善配套支持，建立土地-住房聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)庫(kù)，為精準(zhǔn)決策提供支持。

關(guān)鍵詞三：分化

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“多維度、多層次”高度細(xì)化的分化格局。從城市層級(jí)看，不僅各線城市間市場(chǎng)分化明顯，城市內(nèi)部因區(qū)位和產(chǎn)品定位差異亦出現(xiàn)顯著分化；從產(chǎn)品需求看，高端住宅與剛需產(chǎn)品市場(chǎng)需求分化趨勢(shì)明顯加劇；從企業(yè)層面看，“三高”房企逐步退場(chǎng)，大批央企國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量。從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，2026年這種多元分化格局仍將延續(xù)并進(jìn)一步強(qiáng)化。

一是城市和區(qū)域分化。2026年房地產(chǎn)發(fā)展將重點(diǎn)聚焦城市群和大城市都市圈建設(shè)，區(qū)域發(fā)展差異化的結(jié)構(gòu)性特征將進(jìn)一步顯現(xiàn)。都市圈核心城市核心地段因強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、公共資源優(yōu)勢(shì)，在吸引人口和人才引進(jìn)方面具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，人口持續(xù)流入對(duì)房地產(chǎn)形成較強(qiáng)的支撐，這些城市在房?jī)r(jià)調(diào)整到位后有望率先企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲；都市圈周邊非核心城市，盡管短期面臨一定庫(kù)存壓力，但是受益于核心區(qū)域輻射效應(yīng)，長(zhǎng)期趨勢(shì)向好。人口流出型三四線城市和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，市場(chǎng)企穩(wěn)取決于庫(kù)存去化情況，庫(kù)存壓力不大的三四線城市，可能率先實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)?？傮w上看，目前市場(chǎng)區(qū)域分化已經(jīng)超越了傳統(tǒng)一線城市與三四線城市的簡(jiǎn)單對(duì)比，展現(xiàn)出更加復(fù)雜、多維的特征，同一個(gè)城市不同板塊不同項(xiàng)目也會(huì)呈現(xiàn)明顯差異。

二是產(chǎn)品需求分化。隨著新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施，住房產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)將有質(zhì)的提升，“好房子”將主導(dǎo)新建住房市場(chǎng)，成為滿足改善型需求的主要力量。但是新標(biāo)準(zhǔn)住房產(chǎn)品將對(duì)存量住房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，特別是按舊標(biāo)準(zhǔn)建成但未售出的商品房將失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。剛性需求將主要通過(guò)存量住房和二手房市場(chǎng)來(lái)滿足，存量房和二手房可能通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)平衡供需。租賃住房、保障性住房的需求取決于保障性住房配套政策力度。

三是企業(yè)格局分化。2026年將是行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”過(guò)程中的一次深刻洗牌。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不再僅僅是銷售規(guī)模的排名，更是一場(chǎng)關(guān)于財(cái)務(wù)健康、商業(yè)模式和核心能力的全面分化。從財(cái)務(wù)管理和融資能力上看，央企國(guó)企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企憑借低融資成本和健康的資產(chǎn)負(fù)債表，擁有戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)；高杠桿、出險(xiǎn)房企則在債務(wù)重組的道路上疲于應(yīng)付，甚至退出市場(chǎng)。從業(yè)務(wù)發(fā)展路徑上看，延續(xù)傳統(tǒng)開發(fā)模式的房企將愈發(fā)艱難，高品質(zhì)開發(fā)商、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、專業(yè)服務(wù)商憑借經(jīng)營(yíng)管理和運(yùn)營(yíng)能力在市場(chǎng)中勝出。

關(guān)鍵詞四：轉(zhuǎn)型

經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建，2026年將進(jìn)入房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，或?qū)⒃谝幌聨讉€(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。

一是供需關(guān)系再平衡。通過(guò)因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，以及“人房地錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制的建立，一方面嚴(yán)控新增住宅用地，從源頭商避免過(guò)度開發(fā)；另一方面加速推進(jìn)收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房、安置房。

二是基礎(chǔ)性制度重構(gòu)，長(zhǎng)期性、制度性變革深入推進(jìn)。包括房地產(chǎn)開發(fā)商推行項(xiàng)目公司制，再融資商探索主辦銀行制，在商品房銷售上有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。同時(shí)深化住房公積金制度改革提上日程，一系列基礎(chǔ)制度的構(gòu)建將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要制度支撐。

三是“好房子”建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。這意味著未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不再是拼規(guī)模、拼速度，而是拼品質(zhì)、拼技術(shù)、拼服務(wù)。目前相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正在加速落地，2026年將從試點(diǎn)階段走向全面落地執(zhí)行。

四是城市更新將成轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵引擎。城市更新不再是簡(jiǎn)單的拆建，而是通過(guò)完善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化公共空間、改善老舊小區(qū)，開提升城市功能和人居環(huán)境，并以此消化存量房產(chǎn)，催生新的改善性住房需求，成為連接短期穩(wěn)市場(chǎng)與長(zhǎng)期構(gòu)建新模式的重要橋梁。

這種深刻的轉(zhuǎn)型，將給不同的市場(chǎng)參與者帶來(lái)直接影響：對(duì)購(gòu)房者而言，房子的居住屬性被放在首位，更關(guān)注房子的品質(zhì)、長(zhǎng)期持有價(jià)值和居住舒適度；對(duì)房企而言，要么成為在核心城市專注打造高端改善型住宅的“高品質(zhì)開發(fā)商”，要么成為兼具開發(fā)與商業(yè)、租賃等運(yùn)營(yíng)能力的“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”，要么轉(zhuǎn)向?yàn)檎蚱渌髽I(yè)提供代建服務(wù)的“輕資產(chǎn)服務(wù)商”；對(duì)地方政府而言，需要放棄“土地財(cái)政”的路徑依賴，通過(guò)編制科學(xué)的住房發(fā)展規(guī)劃，建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從過(guò)去土地供應(yīng)者轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的規(guī)劃者和監(jiān)督者。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)1月12日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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