【作者】

張恩嘉^1,2,3，萬勵，龍瀛^2,4

1. 北京工業(yè)大學建筑與城市規(guī)劃學院

2. 清華大學建筑學院

3. 劍橋大學土地經(jīng)濟系

4. 清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心，生態(tài)規(guī)劃與綠色建筑教育部重點實驗室

【通訊作者郵箱】

ylong@tsinghua.edu.cn

【原文信息】

Zhang, E., Wan, L., & Long, Y. (2025). Beyond street-level shops: Characteristics of three-dimensional commercial distribution dynamics in Beijing combining Gaode and Dianping data. Cities, 171, 106765.

https://doi.org/10.1016/j.cities.2025.106765

內容導讀

清華大學龍瀛教授與北京工業(yè)大學張恩嘉博士、劍橋大學萬勵教授合作的研究論文《Beyond street-level shops: Characteristics of three-dimensional commercial distribution dynamics in Beijing combining Gaode and Dianping data》（超越沿街底商：基于高德與大眾點評數(shù)據(jù)的北京商業(yè)設施三維分布動態(tài)特征）在國際期刊Cities在線發(fā)表。

該研究創(chuàng)新性地提出“水平-垂直擴張矩陣”分析框架，整合2012-2024年高德地圖與大眾點評多源大數(shù)據(jù)，系統(tǒng)揭示數(shù)字時代城市商業(yè)設施的三維空間重構動態(tài)特征。研究以北京五環(huán)內為研究區(qū)域，通過159萬個傳統(tǒng)依賴于沿街底商的零售、餐飲與日常服務類商業(yè)POI數(shù)據(jù)的時空分析，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)沿街底商店鋪占比持續(xù)下降但疫情期間展現(xiàn)出較高韌性；而非沿街底商則穩(wěn)步增長，沿街非底商及非沿街非底商店鋪盡管在疫情期間經(jīng)歷了短暫下降，但整體保持增長態(tài)勢。從空間上看，沿街底商的比例隨著距城市中心距離的增加而減少，而非底商店鋪則集中在二環(huán)至四環(huán)之間。日常服務相較于零售及餐飲而言更傾向于非傳統(tǒng)沿街底商的區(qū)域，此特征在疫情后更加明顯。值得注意的是，平臺對比顯示出了不同的記錄模式：高德地圖記錄了更多的沿街底商店鋪，而大眾點評網(wǎng)則記錄了更高比例的水平或垂直擴張的店鋪，且垂直擴張店鋪的在線評分和評論數(shù)量更高，這表明數(shù)字平臺的電子口碑可能有助于緩解物理空間中的可視性限制。此外，文中還討論了可能促進商業(yè)設施三維空間重構的國家和地方層面的相關政策。這些研究發(fā)現(xiàn)為數(shù)字時代的城市空間精細化治理與小微企業(yè)發(fā)展提供了全新視角。

圖1：研究區(qū)域（北京五環(huán)內）（a）及傳統(tǒng)沿街底商類店鋪的水平-垂直擴張示例（住宅社區(qū)內的花店及攝影工作室；服務式公寓內的蛋糕店及零售店）

研究背景

隨著城市消費主導型經(jīng)濟轉型，商業(yè)設施作為就業(yè)創(chuàng)造與生活質量提升的關鍵載體，其空間分布規(guī)律一直是城市規(guī)劃與地理學研究的核心議題。傳統(tǒng)理論強調可達性、可視性與集聚效應，因此，商業(yè)設施通常位于沿街底商（GFSF）或商業(yè)中心中。然而，數(shù)字技術革命正深刻改變這一格局：一方面，移動支付、外賣平臺與電商的普及使實體空間的物理可達性約束逐漸減弱；另一方面，“暗廚房”、“自由布局餐廳”與“隱形消費空間”等新興業(yè)態(tài)興起，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)空間認知。與此同時，數(shù)字地圖與大眾點評等平臺的大數(shù)據(jù)積累，為精細化空間分析提供可能。然而，既有研究存在三方面局限：（1）空間維度上，分別聚焦水平或垂直維度，缺乏三維整合分析；（2）時間維度上，多為截面或少數(shù)年份數(shù)據(jù)研究，難以捕捉其動態(tài)變化；（3）機制分析上，對數(shù)字平臺與政策干預的影響探討不足。在此背景下，本研究構建多源數(shù)據(jù)融合的分析框架，填補數(shù)字時代商業(yè)設施三維分布動態(tài)研究的空白。

研究方法

研究采用“數(shù)據(jù)融合-三維分類-特征分析-政策解讀”的四階段方法論框架，分析北京市商業(yè)設施三維分布的動態(tài)特征。

圖2：數(shù)據(jù)處理與分析框架流程圖

1. 多源數(shù)據(jù)融合

本研究使用2012-2024年每兩年的高德地圖POI數(shù)據(jù)（7年，119-477萬條/年），覆蓋零售、餐飲與日常服務三大類，2014-2024年大眾點評POI數(shù)據(jù)（6年，33-59萬條/年），含在線評分和評論數(shù)量等電商指標，以及建筑輪廓、道路網(wǎng)絡、環(huán)線數(shù)據(jù)等輔助空間數(shù)據(jù)。研究分別計算高德地圖POI與大眾點評POI的水平擴張指標（HoriEI）與垂直擴張指標（VerEI），其中水平擴張指標通過20米臨街閾值法計算（圖3），垂直擴張指標通過地址文本挖掘技術提取樓層信息（圖4）。然后通過標準化店名、空間匹配與沖突消解等數(shù)據(jù)融合流程，最終形成159萬條POI的綜合數(shù)據(jù)庫，平臺間的水平擴張測度結果一致性達90.9%，垂直擴張測度結果一致性達96.8%（圖5）。

圖3 水平擴張指標（HoriEI）計算方法示意圖（20米臨街閾值法）

圖4：垂直擴張指標（VerEI）計算方法（地址文本挖掘流程）

圖5：高德與大眾點評數(shù)據(jù)整合流程

2. 三維空間分類

基于水平擴張指標（HoriEI）與垂直擴張指標（VerEI）構建四象限商業(yè)區(qū)位分類：（1）沿街底商（GFSF）：HoriEI=0 & VerEI=0（傳統(tǒng)街面商鋪）；（2）非沿街底商（GFNSF）：HoriEI=1 & VerEI=0（社區(qū)內商鋪）；（3）沿街非底商（NGFSF）：HoriEI=0 & VerEI=1（樓宇內隱形商鋪）；（4）非沿街非底商（NGFNSF）：HoriEI=1 & VerEI=1（樓宇內隱形商鋪）。值得注意的是，由于商業(yè)綜合體內POI的記錄模式在不同年份及不同平臺間存在顯著差異，本研究不包含商業(yè)綜合體內的店鋪。

3. 多維特征分析

本研究針對北京商業(yè)設施三維分布動態(tài)特征圍繞以下四方面展開。（1）時空動態(tài)分析，比較四類空間區(qū)位店鋪的占比變化趨勢（2012-2024）；（2）空間分異分析：比較五環(huán)內不同環(huán)帶區(qū)域的分布特征；(3)業(yè)態(tài)差異分析：對比零售/餐飲/日常服務的空間選擇偏好；（4）數(shù)字營銷表現(xiàn)分析：對比不同區(qū)位店鋪的線上評分與評論數(shù)量的差異。

4. 相關政策解讀

研究梳理了2012至2024年間國家與北京市出臺的相關政策，重點關注刺激與規(guī)范消費、促進就業(yè)、空間治理三大維度的政策。通過對政策文獻的系統(tǒng)檢索，篩選涉及“街道商業(yè)”“空間利用”“功能混合”等關鍵詞的文件，評估政策對商業(yè)設施水平及垂直擴張的潛在影響，并依據(jù)各年度相關政策出臺頻次衡量政策實施力度。最終，本研究共識別出21條與商業(yè)空間發(fā)展相關的政策條文。

研究結果

1. 商業(yè)設施三維分布的總體演變趨勢

基于高德與大眾點評數(shù)據(jù)的北京商業(yè)設施水平與垂直擴張的時空特征結果顯示，盡管兩平臺數(shù)據(jù)存在差異，但均呈現(xiàn)2012-2020年持續(xù)水平及垂直擴張、2020-2022年有所波動、2022-2024年企穩(wěn)回升的總體趨勢（圖6）。研究發(fā)現(xiàn)：商業(yè)設施水平擴張規(guī)模更高，約為垂直擴張的三倍；疫情期間沿街底商韌性更強，而疫情后街區(qū)內部與非底商店鋪占比有所回升；高德數(shù)據(jù)顯示疫情后非沿街底商店鋪比例上升，大眾點評則顯示非底商店鋪復蘇更顯著，反映出平臺記錄偏好對商業(yè)空間認知的影響。

圖6：2012-2024年北京商業(yè)設施三維分布動態(tài)變化

2.空間及類別分異特征

研究發(fā)現(xiàn)，兩平臺數(shù)據(jù)雖在總體趨勢上較為一致，但在空間記錄偏好上存在顯著差異：高德更傾向于收錄沿街底商，而大眾點評對非沿街及非底商店鋪覆蓋更廣。研究通過整合高德與大眾點評數(shù)據(jù)，構建復合數(shù)據(jù)集以分析北京商業(yè)設施三維分布的整體特征。復合數(shù)據(jù)揭示，水平擴張的商業(yè)設施比例在疫情前快速增長后趨于平穩(wěn)，而垂直擴張在疫情短暫沖擊后呈現(xiàn)恢復態(tài)勢?？臻g分異分析表明，隨著與市中心距離增加，沿街底商店鋪比例下降，非沿街非底商店鋪主要集中在二至四環(huán)區(qū)域。業(yè)態(tài)比較顯示，零售業(yè)的沿街底商比例最高，且疫情后有所增長，而日常服務業(yè)的沿街底商占比最低，其非底商店鋪占比在疫情后恢復明顯。敏感性檢驗證實，不同空間閾值下的分析結果具有穩(wěn)健性。

圖7：不同環(huán)線及類別的商業(yè)設施三維布局動態(tài)差異蓋可視化

3.數(shù)字營銷表現(xiàn)差異

鑒于大眾點評相較于高德更傾向于收錄非沿街與非底商店鋪，為這類低物理可視性商家提供了更高的數(shù)字生存機會，本研究進一步聚焦大眾點評POI，分析數(shù)字營銷表現(xiàn)的空間分異。結果顯示，依賴線上營銷的商戶（評論數(shù)>10）非底商占比更高，而非沿街底商店鋪因社區(qū)自然客流與低成本優(yōu)勢，對數(shù)字營銷依賴度較低。線上口碑與店鋪空間區(qū)位呈現(xiàn)“物理可視性越低，線上評分越高”的逆向關系（沿街商鋪評分最低，非沿街非底商店鋪最高）；而評論數(shù)量分布則顯示，非底商店鋪通過數(shù)字渠道激發(fā)更高線上消費（沿街非底商店鋪評論量最高）。這表明商業(yè)設施正通過差異化數(shù)字策略，彌補實體空間可視性的不足。

圖8：不同商業(yè)空間類型的數(shù)字營銷表現(xiàn)差異（線上評分與評論數(shù)量）

政策分析

除了數(shù)字平臺的影響外，研究還通過對比商業(yè)分布演變與政策實施時序，探討了不同類型政策對北京商業(yè)設施三維空間分異的潛在影響。研究發(fā)現(xiàn)，“拆墻打洞”整治行動可能與二至四環(huán)間非沿街非底商店鋪（尤其是零售業(yè)態(tài)）的增長有關。生活服務業(yè)消費刺激政策可能促進了日常服務業(yè)態(tài)在二至三環(huán)間沿街非底商店鋪占比的增長。就業(yè)促進與空間整治政策在2019年前可能對非沿街底商的發(fā)展有促進作用，但其在二環(huán)內的影響較弱。值得注意的是，2024年餐飲業(yè)環(huán)保新規(guī)可能對未來該業(yè)態(tài)的垂直擴張形成制約。

圖9：商業(yè)空間演變與政策干預的關聯(lián)分析

總結與討論

本研究通過構建商業(yè)設施水平-垂直擴張矩陣，拓展了既往單維度研究的分析框架，從時空整合視角揭示了北京商業(yè)設施三維分布的動態(tài)規(guī)律：時間維度呈現(xiàn)疫情前持續(xù)水平及垂直擴張、疫情期間沿街底商韌性凸顯、疫情后商業(yè)擴張逐步復蘇的階段性特征；空間維度表現(xiàn)為二環(huán)內沿街底商占比較高、二至四環(huán)間非沿街非底商商業(yè)活躍、四環(huán)外非沿街底商占比較高的圈層分異格局。研究通過雙平臺數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，高德更側重收錄沿街底商店鋪，而大眾點評對低可視性商業(yè)覆蓋更廣，揭示了數(shù)字化背景下商業(yè)空間通過線上口碑管理與消費互動補償實體店鋪可視性不足的潛在機制。政策分析表明，創(chuàng)新激勵、空間整治與消費刺激政策可能對不同區(qū)位、業(yè)態(tài)的商業(yè)擴張產(chǎn)生差異化引導。本研究雖存在數(shù)據(jù)粒度、因果推斷等方面的局限，但為理解數(shù)字時代城市商業(yè)空間重構提供了新證據(jù)，并呼吁學界與政策制定者關注商業(yè)水平及垂直擴張可能引發(fā)的紳士化、監(jiān)管模糊等潛在社會空間挑戰(zhàn)。

【基金資助】

研究由國家自然科學基金（項目號：62394331、62394335）、中國留學基金管理委員會（項目號：202206210165）、中國博士后科學基金（項目號：2024M760174）、北京市屬高校基本科研業(yè)務費（項目號：312000546325001）、北京市博士后科研活動經(jīng)費（項目號：2025-ZZ-54）共同資助。

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