寧波市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長吳耀明

寧波市房地產(chǎn)市場總體保持了穩(wěn)健調(diào)整的態(tài)勢，展現(xiàn)出供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場韌性增強的積極特點。

于帥卿 中房報記者 馬淑艷丨北京報道

“報告充分體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，為城市層面推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向、明確了落腳點?！?2月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開期間，寧波市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局局長吳耀明在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時，開門見山地表達了對會議精神的深刻感悟。

吳耀明表示，面對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，寧波市正以市場筑底轉(zhuǎn)型為契機，通過“好房子”建設(shè)與保障房供給雙輪驅(qū)動，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的系統(tǒng)施策中，探索房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實踐路徑。

“2026年，我們總體判斷，市場將在調(diào)整中逐步筑底，并在高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向下呈現(xiàn)‘穩(wěn)中提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化’的新態(tài)勢?！眳且鞅硎尽?/span>

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樓市韌性增強

中國房地產(chǎn)報：聽完住建部部長倪虹的全國住建工作會議報告后，有什么感觸？

吳耀明：全國住建工作會議內(nèi)容非常系統(tǒng)全面，倪虹部長的報告明確了當(dāng)前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的方向，也為我們下一步工作提供了清晰的指引。感受最深的是，報告充分體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，特別是強調(diào)要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，推動房地產(chǎn)業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，這讓我們地方層面推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展有了更明確的落腳點。

中國房地產(chǎn)報：2025年，寧波市樓市交易情況如何？有什么新的特點？

吳耀明：今年以來，寧波市房地產(chǎn)市場總體保持了穩(wěn)健調(diào)整的態(tài)勢，展現(xiàn)出供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場韌性增強的積極特點。

一方面，從交易情況來看，市場穩(wěn)步筑底，尤其是今年下半年以來，銷售降幅已呈現(xiàn)連續(xù)收窄態(tài)勢，反映出市場預(yù)期正逐步企穩(wěn)改善。

從全年來看，市場呈現(xiàn)的一個顯著特點是，住房消費正從“有沒有”加快向“好不好”轉(zhuǎn)變。今年以來，寧波市140平方米以上商品住房銷售逆勢增長了28.3%，銷售面積在市場化銷售總量中占比超過了30%，充分說明居民對居住品質(zhì)、空間功能的需求日益提升，改善性住房需求已成為市場的重要支撐力量，也驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品力和項目品質(zhì)，推動房地產(chǎn)行業(yè)向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型。

另一方面，樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻調(diào)整，逐步形成“增量存量并重”的新格局。新房市場更加聚焦于滿足品質(zhì)改善需求；二手房市場則表現(xiàn)出較強的韌性，1~11月成交面積706.3萬平方米，與去年同期基本持平，有效滿足了剛需、落戶、子女教育等多樣化需求，成為市場的“穩(wěn)定器”。

中國房地產(chǎn)報：2025 年，寧波白名單項目、存量房收購用作保障性住房的工作推進情況如何？

吳耀明：2025年，寧波市始終堅持以保障民生、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為核心，扎實推進房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，重點從兩個方向推進落實：一是擴圍增效，通過市場化、法治化原則，實現(xiàn)存量融資項目100%“應(yīng)進盡進”，將符合條件的項目批量納入備案制白名單，目前授信額度1270億元，實際放款927億元，規(guī)模在全省排第二位；二是精準(zhǔn)紓困，對存在資金困難的保交樓項目，實施“一樓一策”精準(zhǔn)幫扶，推動一批項目通過申請制白名單獲得融資支持，有效保障了項目建設(shè)資金需求，目前寧波77個保交房項目已全部按期完成交付銷號。

在探索推進收購存量商品房用作保障性住房工作方面，寧波寧?？h在2024年率先推進，收購了一個項目、563套房源，改造后用于配租型保障性住房；今年又分別在鄞州、奉化兩地收購了2個項目、568套房源，用于配租型和配售型保障性住房，在政策上、項目上都實現(xiàn)了突破。同時，我們抓住地方政府專項債“自審自發(fā)”試點機遇，出臺了地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房工作指引，目前已有1個項目成功發(fā)行專項債。

下一步，我們將進一步鼓勵引導(dǎo)收購存量商品房重點用于保障性住房，支持多渠道籌集建設(shè)公租房房源，推廣市場化收購模式，加大小戶型、低租金宿舍型保租房籌集力度，目前已有4個收購存量房用作保障性住房發(fā)行專項債儲備項目，專項債需求額度8.7億元。

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實現(xiàn)精準(zhǔn)有效供給

中國房地產(chǎn)報：近期，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”方面，寧波有什么落地計劃？

吳耀明：目前，結(jié)合寧波樓市實際情況，我們正在系統(tǒng)推進這三方面工作，這是一個有機整體，不能割裂開來。

第一，控增量，核心是精準(zhǔn)施策、優(yōu)化結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場已進入“存量時代”，不能再走盲目擴張的老路，但“控增量”不是完全不供地，是要根據(jù)人口、庫存和資金狀況，建立“人—房—地—錢”聯(lián)動機制，實現(xiàn)精準(zhǔn)有效供給。比如，對庫存壓力大的區(qū)域，土地供應(yīng)會從嚴(yán)控制；對需求仍然較旺、產(chǎn)品適配度高的區(qū)域，適當(dāng)增加有效供給。2025年，在土地出讓時，寧波就加強了與庫存去化周期的掛鉤，從效果看，新開盤項目去化率都比較理想。

下一步，我們將結(jié)合城市更新和城中村改造，積極盤活存量低效用地，推動城市發(fā)展更加集約、高效。

第二，去庫存，關(guān)鍵是多措并舉、激發(fā)活力。寧波市目前商品房去化周期17.3個月，處在合理區(qū)間，但壓力依然存在。去年“9·26”以來，寧波在落實“四個取消”“四個降低”“兩個增加”的基礎(chǔ)上，推出了商品房促銷、“以舊換新”活動、房票安置等一系列政策措施，對商品房去庫存發(fā)揮了重要作用，市場活力有效激發(fā)。

下一步，我們將繼續(xù)迭代升級二手房“以舊換新”活動，加力實施房票安置政策，加大市場促銷力度，同時通過收購存量商品房，重點用于保障房、人才房、宿舍等，既促進去庫存，也有效補充保障性住房房源。

第三，優(yōu)供給，重點是建設(shè)“好房子”，滿足新需求。寧波市是住建部《住宅項目規(guī)范》出臺后，第一個修訂推出地方實施細則的城市，我們還針對不同人群，發(fā)布了11套“好房子”場景設(shè)計指南，并在鄞州區(qū)開展了全國“好房子”試點，針對城中村、老舊小區(qū)等打造了10套樣板房，采用裝配式裝修，性價比高，很受歡迎。

下一步，我們將圍繞倪虹部長提出的“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好運維”五個方向，把新房子建成好房子，把老房子改成好房子，全過程全鏈條提升住房品質(zhì)，讓群眾住得舒心、安心，同時精準(zhǔn)對接新市民、青年人等群體的住房需求，優(yōu)化保障性住房的區(qū)位、戶型和配套，提高供給的有效性和滿意度。

中國房地產(chǎn)報：“十五五”規(guī)劃將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于民生保障與共同富?？蚣芟拢@釋放了什么信號？房地產(chǎn)行業(yè)在未來5年的高質(zhì)量發(fā)展要如何做？

吳耀明：這釋放了一個重要信號：房地產(chǎn)要回歸民生屬性，與共同富裕目標(biāo)緊密結(jié)合。未來5年，房地產(chǎn)行業(yè)將更注重發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，從過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、可持續(xù)。為此，寧波將加快建設(shè)“市場+保障”并重的住房體系，加大“好房子”供給，更好地滿足剛需和改善型需求。

我認(rèn)為需要重點做好三方面工作：一是構(gòu)建“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加改善性、高品質(zhì)住宅比例，同時加大保障性住房供給，通過新建、改建、盤活存量等方式，加快發(fā)展保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體的住房需求，“十五五”期間保障性住房惠及44萬人以上常住人口。

二是大力實施住房品質(zhì)提升工程，以高標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)“好房子”建設(shè)，推廣綠色建筑技術(shù)和智慧社區(qū)應(yīng)用，同步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，建立房屋全生命周期安全管理制度。

三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用管理等基礎(chǔ)性制度，深化“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)適配。

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直面結(jié)構(gòu)瓶頸

中國房地產(chǎn)報：從發(fā)展階段來看，寧波市房地產(chǎn)行業(yè)前行中存在的主要問題是什么？有何建議？

吳耀明：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于加速轉(zhuǎn)型攻堅階段，寧波的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨一些結(jié)構(gòu)性、階段性問題：一是供需結(jié)構(gòu)性失衡問題。城市核心區(qū)改善型項目熱銷與外圍區(qū)域庫存高企并存，外圍區(qū)域可售房源占比偏高、去化周期持續(xù)拉長，熱點板塊商品住房供應(yīng)規(guī)模不足、難以有效滿足購房需求。

二是發(fā)展模式轉(zhuǎn)型步伐滯后問題。多數(shù)房企尚未徹底擺脫傳統(tǒng)開發(fā)的路徑依賴，在綠色低碳建筑、智慧化社區(qū)打造、全生命周期物業(yè)服務(wù)運營等高質(zhì)量發(fā)展關(guān)鍵領(lǐng)域的資源投入與技術(shù)儲備明顯不足。

三是房地產(chǎn)與城市功能融合不足問題。部分區(qū)域存在配套規(guī)劃落地遲緩、“一老一小”設(shè)施分布不均勻、托育服務(wù)體系不健全、適老化改造基礎(chǔ)薄弱、公共服務(wù)空間供給不足等問題。

針對這些問題，我認(rèn)為要從供需兩端發(fā)力，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為切入口，加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提質(zhì)：一是優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，實施因城施策精準(zhǔn)調(diào)控，核心區(qū)通過加大商改住力度、優(yōu)化規(guī)劃條件優(yōu)先保障改善型住房供給，外圍區(qū)域通過存量盤活、優(yōu)化配套加快去化，平衡區(qū)域供需。

二是加大轉(zhuǎn)型力度，以“好房子”建設(shè)為牽引，著力突破關(guān)鍵技術(shù)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，積極培育涵蓋綠色建材、智慧家居、健康環(huán)境等領(lǐng)域的“好房子”全產(chǎn)業(yè)鏈；引導(dǎo)房企向綠色智慧建筑、全周期服務(wù)轉(zhuǎn)型，落實融資支持政策，培育優(yōu)質(zhì)市場主體，激活行業(yè)活力。

三是深化城市更新，以構(gòu)建15分鐘社區(qū)生活圈為核心，全面推進完整社區(qū)建設(shè)，統(tǒng)籌配套“一老一小”、教育醫(yī)療等設(shè)施，優(yōu)化住區(qū)空間布局，補齊社區(qū)服務(wù)短板，促進房地產(chǎn)與城市功能深度融合。

中國房地產(chǎn)報：對于2026年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

吳耀明：近年來，通過加力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，有效釋放剛性和改善性住房需求，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入“止跌回穩(wěn)、提質(zhì)增效”的關(guān)鍵階段。展望2026年，我們總體判斷，市場將在調(diào)整中逐步筑底，并在高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向下呈現(xiàn)“穩(wěn)中提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的新態(tài)勢，一方面，市場預(yù)期將逐步趨穩(wěn)，價格與成交量在政策效應(yīng)持續(xù)釋放下實現(xiàn)軟著陸；另一方面，產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整轉(zhuǎn)型，具有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力、服務(wù)力和可持續(xù)經(jīng)營能力的房地產(chǎn)企業(yè)將進一步脫穎而出，安全、舒適、綠色、智慧的好房子將成為市場主流。

因此，我們?nèi)砸浴翱卦隽?、去庫存、?yōu)供給”為主線，從供需兩端攻堅發(fā)力，推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展：供給端，深化“人房地錢”聯(lián)動機制，加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度，推動綠色智慧的高品質(zhì)住房入市，促進供需適配、區(qū)域均衡；需求端，深化住房“以舊換新”活動，優(yōu)化交易流程、降低換房成本，多措并舉提振市場信心，促進剛性及改善性住房需求充分釋放。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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