?？诤Ｉ中^(qū)業(yè)主拿著不動產(chǎn)證，以每平方米4元的標準領取物業(yè)費結(jié)余資金。陳標志/攝

法規(guī)細化、政府賦能、市場培育協(xié)同推進，方能逐步突破當前“信酬制”推行瓶頸。

中房報記者 陳標志丨海南報道

88萬元，海口一小區(qū)又給業(yè)主返還物業(yè)費。

12月21日下午，?？谑泻Ｉ中^(qū)舉行物業(yè)費結(jié)余資金現(xiàn)金返還活動，即已交清物業(yè)費的業(yè)主，憑不動產(chǎn)證上記載的房屋建筑面積，按照4元/平方米的標準領取結(jié)余物業(yè)費。

海森林小區(qū)位于海口市秀英區(qū)，是實行“信酬制”物業(yè)服務模式的小區(qū)之一，也是海口首個以物業(yè)費結(jié)余資金返還業(yè)主的小區(qū)，自2023年推行“信酬制”以來，該小區(qū)已舉行了兩次物業(yè)費結(jié)余返還活動。

何謂“信酬制”？海南省業(yè)主委員會協(xié)會會長肖江濤向記者介紹，“信酬制”物業(yè)服務模式，是在國家倡導的酬金制基礎上，借鑒國內(nèi)多地信托制的成功實踐經(jīng)驗，結(jié)合海南本土實際創(chuàng)新打造的新型物業(yè)服務模式。該模式的核心邏輯，是將小區(qū)物業(yè)費與公共收益統(tǒng)一歸集為業(yè)主共有資金，遵循以收定支、公開透明、全民監(jiān)督的原則實施受托管理。

“信酬制”這一物業(yè)服務模式自2021年1月在海口瓊苑廣場首次推行，至今已近5年時間，其間還連續(xù)3年被寫入?？谑姓ぷ鲌蟾?。不過，在海南近7000個住宅小區(qū)中，采用“信酬制”物業(yè)服務模式的小區(qū)僅有50個，占比為0.7%。

一方面給予“信酬制”高度肯定，另一方面卻是低比例覆蓋，這一小區(qū)物業(yè)服務創(chuàng)新模式為何“叫好不叫座”？

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返還物業(yè)費88萬元

物業(yè)費結(jié)余資金發(fā)放現(xiàn)場，小區(qū)還組織了跳蚤市場等活動，烘托了熱鬧氣氛。陳標志/攝

海森林小區(qū)物業(yè)費結(jié)余資金返還活動，在該小區(qū)12號樓南側(cè)小廣場舉行。記者在現(xiàn)場看到，伴隨著喜慶的音樂，小廣場顯得格外熱鬧，現(xiàn)場的跳蚤市場、城鄉(xiāng)優(yōu)品市集優(yōu)選等活動，吸引住戶前來圍觀。

“不是分紅，是小區(qū)的物業(yè)費結(jié)余資金返還業(yè)主?！焙？谑行阌^(qū)海森林小區(qū)業(yè)委會主任聞鳳林再三向記者說明，他們小區(qū)的物業(yè)服務費實際上是一種“眾籌”形式，預繳物業(yè)費，實行多退少補。

聞鳳林告訴記者，這筆物業(yè)費結(jié)余資金本來就是繳費業(yè)主的，業(yè)主可以采取現(xiàn)金領取，或者繼續(xù)抵扣物業(yè)費。

海森林小區(qū)目前有多少物業(yè)費結(jié)余資金？據(jù)聞鳳林透露，首先要保證小區(qū)專有賬戶的緊急備用金不低于100萬元，結(jié)余資金部分返還給業(yè)主。

海森林小區(qū)本次返還業(yè)主88萬元物業(yè)費結(jié)余款，業(yè)主可以選擇現(xiàn)金領取，或者抵扣物業(yè)費。陳標志 攝

記者了解到，本次海森林小區(qū)共拿出88萬元物業(yè)費結(jié)余資金，按照4元/平方米的標準返還給業(yè)主。去年2月份，小區(qū)拿出了45萬元此類款項返還給業(yè)主。

海森林小區(qū)業(yè)委會另一負責人告訴記者，享受結(jié)余資金返還的業(yè)主，不包括拖欠2024年物業(yè)費的業(yè)主。

這次物業(yè)費結(jié)余資金返還活動，海森林小區(qū)業(yè)委會還請來了轄區(qū)職能部門、行業(yè)協(xié)會等負責人給小區(qū)“站臺”。

活動現(xiàn)場，小區(qū)業(yè)主都拿著不動產(chǎn)證，憑證載建筑面積領取物業(yè)費結(jié)余款項。一位去年在該小區(qū)購買二手房的陳姓業(yè)主，這次領到406元物業(yè)費結(jié)余款。

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“信酬制”帶來的改變

業(yè)主領取現(xiàn)金。陳標志/攝

雅典郡小區(qū)與海森林小區(qū)僅一路之隔，為同一開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)。家住雅典郡小區(qū)的盧先生專門抽空趕來，觀摩海森林小區(qū)的物業(yè)費結(jié)余資金現(xiàn)金返還活動。

盧先生告訴記者，他們小區(qū)有1800多戶，在?？谝矊儆谝?guī)模較大的小區(qū)，目前正在籌備成立業(yè)委會，他本人就是小區(qū)業(yè)委會籌備組的成員之一。

“我們小區(qū)成立業(yè)委會并非想換掉物業(yè)，而是看能不能與前期物業(yè)協(xié)商，也采取‘信酬制’服務模式。”盧先生告訴記者。

“我們小區(qū)一共是2341戶，可收費面積22.7萬平方米。”聞鳳林介紹稱，該小區(qū)從2023年9月9日與物業(yè)公司簽訂服務合同，開始在小區(qū)推行“信酬制”。

聞鳳林坦言，盡管“信酬制”物業(yè)服務模式在海口其他小區(qū)有推行，但他們?yōu)榱吮ｋU起見，試運行了半年時間，“試運行半年后，我們覺得可行?！?/span>

聞鳳林更愿意把小區(qū)業(yè)主所繳納的物業(yè)費，看作一種特殊的“眾籌”方式，就是在一定時期按照統(tǒng)一的收費標準，比如該小區(qū)當前2.5元/平方米的預繳費標準，業(yè)主共同出錢來辦一件事：支付小區(qū)物業(yè)服務人員的勞動回報，以及小區(qū)公共設施的維護和硬軟件的升級。

“物業(yè)費收取標準不是固定的，要根據(jù)小區(qū)在一定時期的具體開支情況進行收取。”聞鳳林稱。

海森林小區(qū)在實行“信酬制”的具體操作方式，即對物業(yè)服務企業(yè)實行“基礎酬金+獎勵酬金”的模式，基礎酬金就是小區(qū)實收物業(yè)費的9%，獎勵酬金最高不能超過實收物業(yè)費的3%。后者需要接受業(yè)主的考核，根據(jù)得分情況而獲得相應比例的獎勵酬金，考核低于60分要扣除相應比例酬金。

在聞鳳林看來，“信酬制”在該小區(qū)實行3年，運行情況基本穩(wěn)定，不僅花費了400萬元對小區(qū)進行升級改造，還先后兩次給業(yè)主返還物業(yè)費結(jié)余款項。

“之前小區(qū)業(yè)主物業(yè)費繳納率為60%，現(xiàn)在達到90%，繳納比例大大提高?！甭匄P林認為，小區(qū)居住條件得到很好的改善，小區(qū)鄰里關系更和諧了。

對于推行“信酬制”后外界所關心的資金監(jiān)管問題，聞鳳林也一一進行了回應。

他告訴記者，小區(qū)物業(yè)費統(tǒng)一進入一個共管賬戶，業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)實行“雙密鑰”保管，結(jié)余資金轉(zhuǎn)入業(yè)委會專有賬戶，每年都接受審計。

對于結(jié)余資金的處置，海森林小區(qū)的作法是，通過業(yè)主大會表決，賬戶留足不低于100萬元的小區(qū)緊急備用金，余下的資金返還給業(yè)主。

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“信酬制”如何破局？

海南推行的“信酬制”物業(yè)服務模式，雖然在增強業(yè)主自治、提升物業(yè)費透明度等方面具有積極意義，但從2021年1月?？谑讉€小區(qū)推行“信酬制”以來，至今覆蓋比例較低，在全省7000多個小區(qū)占比0.7%。

肖江濤對“信酬制”物業(yè)服務模式有過長期的觀察研究，并制訂了相應的實施規(guī)則模板。他告訴記者，海南“信酬制”是在國家倡導的酬金制基礎上、借鑒信托制等成功經(jīng)驗，融合落地效果好、支持率和滿意度高的做法創(chuàng)新而成。

他告訴記者，海南“信酬制”作為物業(yè)服務模式的頂層制度改革，同時疊加技術賦能，主要特征是公開透明、數(shù)字監(jiān)督，讓“全體業(yè)主監(jiān)督”成為可能并真正落到實處，核心邏輯是將業(yè)主繳納的物業(yè)管理費和小區(qū)共有部分經(jīng)營收益歸集為“業(yè)主共有資金”，物業(yè)服務人按照質(zhì)價相符、以收定支、公開透明、全民監(jiān)督等原則受托管理，按合同約定比例提取合理酬金。

同時，業(yè)主可通過手機等終端可實時查詢小區(qū)“業(yè)主共有資金”賬戶，并全程監(jiān)督各項收支明細，實現(xiàn)資金使用全過程可追溯、可核查。

記者了解到，早在2021年，海口市住建局起草了《?？谑小靶懦曛啤蔽飿I(yè)服務模式試點工作方案》，并上報?？谑姓鶕?jù)?？谑姓荆鞔_“信酬制”工作模式，可考慮由行業(yè)協(xié)會進行推廣試行。

之后，?？谑凶〗ň职l(fā)函?？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會，由協(xié)會在該市推廣試行“信酬制”物業(yè)服務模式。記者還了解到，“信酬制”已連續(xù)3年寫入?？谑姓ぷ鲌蟾?。

肖江濤認為，實踐證明，海南“信酬制”可以有效厘清業(yè)主與物業(yè)服務人的利益邊界，重塑業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務人三方互信關系，推動形成“黨組織把關、業(yè)主大會（業(yè)委會）決策、物業(yè)服務人執(zhí)行、全體業(yè)主監(jiān)督”的小區(qū)治理機制。

但是，面對數(shù)以千計的小區(qū)，單憑行業(yè)協(xié)會推動“信酬制”顯然十分乏力。

“‘信酬制’本身沒有問題，而是缺乏統(tǒng)一的資金監(jiān)管標準?！毙そ瓭J為，雖然行業(yè)協(xié)會借鑒外地的資金監(jiān)管經(jīng)驗，制訂了相應規(guī)則，但是在實際操作過程中，許多小區(qū)并沒有按照這個規(guī)則操作實施。

肖江濤也坦承，“信酬制”更傾向于業(yè)主利益的維護，在平衡各方正當利益方面有待優(yōu)化。

海南某大型物業(yè)服務公司負責人李先生告訴記者，“信酬制”在海南覆蓋率低，一個很重要的原因是法規(guī)細化與監(jiān)管缺位，“信酬制”依賴《民法典》等原則性規(guī)定，但地方配套細則（如資金監(jiān)管、審計標準、違約責任）尚不完善，實際操作中易產(chǎn)生爭議。

“傳統(tǒng)物業(yè)服務模式下，物業(yè)企業(yè)可通過隱性收益，如公共收益、成本不透明獲利；‘信酬制’要求資金全公開、利潤固定，觸動既有利益，導致一些物業(yè)企業(yè)消極配合甚至阻撓。”李先生認為，制度認知與信任基礎薄弱、物業(yè)服務企業(yè)抵觸等，也是制約該物業(yè)服務模式推廣的重要原因。

肖江濤呼吁，“信酬制”在海南居民小區(qū)推廣實施，仍需要政府部門的積極參與和監(jiān)督，發(fā)揮其職能主導作用，只有社會各方形成合力，加大宣傳和推動力度，才能有效推動“信酬制”的真正落地生根。

他認為，海南“信酬制”的推廣本質(zhì)是“物業(yè)關系重構(gòu)”，需打破長期形成的利益固化格局。未來若能在法規(guī)細化、政府賦能、市場培育三方面協(xié)同推進，方能逐步突破當前瓶頸，實現(xiàn)從“試點盆景”到“治理風景”的轉(zhuǎn)變。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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