城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

最近參加了中國房地產報“尋找中國好房子·走進四川自貢”主題調研活動，其間與當?shù)匾?guī)劃設計機構和開發(fā)商進行了一場座談，交流過程中開發(fā)商代表拋出了一個尖銳的問題：目前房地產市場深度調整，房價大幅下滑，而“好房子”標準提升，意味著無論是設計建造還是材料成本都在增加，如何破解剛性成本與品質提升之間的矛盾？

一邊是房價下行壓力，一邊是品質提升帶來的成本壓力，好房子”新規(guī)之下，如何做到成本與品質的平衡？這確實是一個非?，F(xiàn)實的深層次問題，不僅涉及了企業(yè)從拿地、規(guī)劃、設計、建造到運維等各個環(huán)節(jié)，也觸及了政策、標準規(guī)范等制度層面的變革。

一、新規(guī)之下開發(fā)成本之變

從房地產開發(fā)成本構成看，大致包括土地成本、建安成本、基礎設施配套、財務成本以及稅費等，其中土地成本和建安成本是開發(fā)成本的“大頭”，土地成本占到總成本的30~50%；建安成本占總成本的30%~40%。其他成本如基礎設施配套費用，通常指項目紅線內為滿足入住需求而建設的各種非營利性公共設施費用，比如小區(qū)內道路、園林綠化、市政管線接入以及安防系統(tǒng)、垃圾站等設施，約占總成本的15%；財務成本及稅費等占15%左右。

從成本結構看，不同城市、不同地段、不同產品類型（如普通住宅與高端住宅）的成本結構差異巨大，一二線城市核心地段往往土地成本占到60%以上，其他城市或一二線城市郊區(qū)地段，建安成本則是開發(fā)成本的“大頭”。

新版《住宅項目規(guī)范》已于2025年5月1日開始施行，這項以建設“好房子”為目標的新規(guī)，在提升未來居住品質的同時，也從多個方面推高了住宅的開發(fā)成本。

在建安成本方面，層高從2.8米提升到3米，增加了鋼筋、混凝土用量，同樣容積率條件下建筑層數(shù)也會受到影響，造成單位建筑面積建安成本提升；四層及以上住宅強制配置電梯，單棟建筑電梯成本增加；隔聲性能提升帶來樓板、分戶墻材料成本提升；適老化與無障礙設施設計，也增加了相應設施成本；此外，與“好房子”相適配的綠色、智慧技術應用，也一定程度上增加了成本投入。

根據業(yè)內測算，嚴格執(zhí)行新標準后，住宅建安成本將有明顯增加。其中，層高增加帶來的結構成本上升約2%~3%；電梯配置標準提高增加成本1%~2%；隔聲、保溫等性能提升增加成本2%~3%；智能建造、綠色建筑等新技術的全面應用將增加設計成本0.5%~1%，但可節(jié)約施工階段返工成本3%~5%。

這些成本數(shù)字背后，意味著房地產行業(yè)底層發(fā)展邏輯的根本性轉變，行業(yè)從過去追求“快”的規(guī)模競爭，轉向了追求“好”的價值競爭。依靠壓縮成本、快速銷售的模式難以為繼。對于房地產企業(yè)，具備強大資金實力、產品力和精細化運營能力的企業(yè)，將在競爭中更具優(yōu)勢；對于購房者而言，則意味著未來居住品質的全面提升，由于品質提升產生的成本溢價也需由購房者買單。

二、控地價，為“好房子”建設騰挪空間

如前所述，地價是住房成本的“大頭”，它的形成機制和價格水平直接決定了開發(fā)商的成本空間和產品取向。目前土地出讓仍以“價高者得”的拍賣方式為主，這種傳統(tǒng)開發(fā)模式下追求土地價值最大化的出讓方式，很大程度上擠壓了“好房子”在品質打造上的施展空間。開發(fā)商拿地后要么降低材料和建造成本尋求快周轉，要么大幅提高建造成本打造高端住宅。近年來部分一二線城市單價“地王”頻出，動輒10萬元/平方米的樓面地價，迫使開發(fā)商只能做高端項目，使“好房子”變成了“豪房子”。

當然，要控地價為“好房子”創(chuàng)造條件，不能簡單理解為以行政命令壓低地價，而應當是通過改革土地出讓、規(guī)劃和配套政策，為開發(fā)商“減負”，通過政策引導，使其有意愿、有空間、有動力將資金和精力投入到提升房屋品質上來。

首先，要改革土地出讓方式，從“價高者得”轉向“綜合競標”?？梢酝菩小跋薜貎r、競品質”模式，為地塊設定相對合理的土地價格上限，當報價達到上限后，不再競拍地價，轉而競拍房屋建設標準。比如競綠色建筑等級、健康建筑標準、智慧社區(qū)配置、公共空間品質、長期維保方案等。將開發(fā)商競爭焦點從單純的價格轉向誰更能做出好產品。對于重點片區(qū)或標志性項目，可以采用不設價格標底、完全以設計方案、企業(yè)綜合實力、開發(fā)運營理念等作為評標依據的綜合招標方式，吸引有社會責任感、有產品創(chuàng)新能力的開發(fā)商?？梢砸?guī)劃特定區(qū)域作為“好房子、好小區(qū)”示范項目，在這些區(qū)域的土地出讓中強制采用高標準的品質要求，并配以相應的地價優(yōu)惠政策，樹立市場標桿。

其次，優(yōu)化土地出讓的規(guī)劃條件，賦予開發(fā)商更大的靈活性。在規(guī)劃設計上給予開發(fā)商更大彈性空間，有助于激發(fā)設計創(chuàng)新，實現(xiàn)成本的最優(yōu)配置。在指標設置上可提供彈性規(guī)劃指標，例如，在滿足總建筑面積、日照、退線等核心規(guī)劃等條件下，允許開發(fā)商在層高、容積率、建筑密度等指標上有一定的浮動空間，讓設計師在優(yōu)化戶型設計上有更大的施展空間。

第三，降低土地帶來的間接成本與不確定性。一是完善配套，推行“熟地”出讓。政府將地塊周邊的交通、教育、醫(yī)療、公園等配套設施現(xiàn)行或同步建設完善，實現(xiàn)真正的“熟地”出讓，避免開發(fā)商承擔不可預測的配套建設成本或時間成本。二是優(yōu)化審批流程，穩(wěn)定市場預期。推動“多審合一”“拿地即開工”等改革，建立穩(wěn)定、透明、可預期的政策環(huán)境，有效降低開發(fā)商的資金占用成本和機會成本。

第四，降低保障性住房土地成本。住房城鄉(xiāng)建設部多次強調，不僅商品房要建成“好房子”，保障性住房也要建成“好房子”。對于保障房供地，可以采取劃撥或定向出讓方式，從源頭上嚴格控制土地成本，確保資金主要用于提升房屋品質。在保障房選址上，要充分考慮職住平衡，避免過度郊區(qū)化傾向。要積極推動集體土地建設保障性租賃住房，推動企事業(yè)單位存量閑置用地、園區(qū)、工業(yè)廠房等建設或改造為保障性租賃住房，最大限度降低保障房土地使用成本。

總之，破解地價與住房品質之間的矛盾，需要地方政府逐步擺脫對“土地財政”的過度依賴，轉向追求長期的“空間運營價值”。通過優(yōu)化土地成本結構，將一部分土地價值讓利于企業(yè)，為企業(yè)留出更大的施展空間；讓利于民，讓百姓獲得更具性價比的房子。

三、好設計，為“好房子”降本提效

規(guī)劃設計是“好房子”建設的先導，它從根本上決定了房子的“基因”，對成本控制也起到關鍵性的作用。好的規(guī)劃設計，不僅能夠從宏觀到微觀全方位提升“好房子”價值，也可以通過模塊化設計等手段降低材料和建造成本。

宏觀層面，通過規(guī)劃設計深入研究地塊與城市的關系，包括如何銜接公共交通，如何利用周邊景觀資源（公園和水系等），如何避免噪音和污染等，這決定了房子先天的區(qū)位優(yōu)勢和產品定位。另外，通過對日照、風向、地形等自然條件的分析，決定建筑的朝向、布局和形態(tài)，充分利用自然資源。通過營造富有活力的社區(qū)提升房子的附加值，比如規(guī)劃清晰的分級道路系統(tǒng)，實現(xiàn)人車分流；精心設置中心綠地、口袋公園、兒童游樂場所等，將自然與功能融入日常生活；前瞻性規(guī)劃社區(qū)中心、養(yǎng)老托幼、商業(yè)服務等配套設施，提升社區(qū)便利性。

微觀層面，關注從公共空間到室內細節(jié)的設計。公共空間設計包括大堂做到寬敞明亮，電梯運行平穩(wěn)，走廊采光通風好，車庫導向清晰，配備充電樁，通過這些細節(jié)提升歸家動線品質。戶型設計則重在實用性、舒適性和可變性，例如客廳、餐廳、廚房與臥室、書房的動靜分區(qū)，優(yōu)化玄關、廚房、衛(wèi)生間位置，實現(xiàn)潔污分離；規(guī)劃最短的家務動線、居住動線和訪客動線，提升居住效率。

好的規(guī)劃設計并不等于高成本，反而可以通過減少浪費來提升產品價值。例如通過BIM技術，在圖紙上解決管線沖突，避免施工階段的返工；通過對戶型、外立面構件、精裝部件等進行標準化設計，大幅減少設計變更，提高采購批量，降低生產和施工成本；通過對建筑方案、結構體系、部品部件、施工工藝的合理設計，找到在滿足同等功能、安全和美觀前提下成本更優(yōu)的解決方案，例如通過結構優(yōu)化減少建筑材料的使用，通過標準化、模塊化設計降低采購成本和生產成本。

好的規(guī)劃設計還需具有前瞻性，讓房子能適應未來發(fā)展。例如通過節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、降低碳排放的設計，實現(xiàn)更低的運營和使用成本；通過對建筑結構的耐久性和空間功能的可變性設計，延長住房使用壽命，或通過內部改造適應未來家庭結構和技術的變化。

四、好建造，讓“好鋼用在刀刃上”

建造成本是“好房子”成本構成的主要部分，通過材料和建造過程兩個維度來分析。從材料維度看，“好材料”不等于“貴材料”，而在于高適配性、高耐久性、高性價比。對于基礎性材料，包括結構材料（如鋼筋、混凝土）、防水材料、管線系統(tǒng)等，這部分必須做到高標準，確保建筑的安全性和耐久性；對于功能性材料，比如影響使用體驗和節(jié)能效果的部品，如門窗、外墻保溫系統(tǒng)、新風設備等，應追求性價比最優(yōu)；對于不影響安全與核心功能的裝飾材料，如外墻涂料、大堂石材、室內裝飾面材等，可通過標準化設計、創(chuàng)新材料替代、工業(yè)化預制構件（如一體化墻板）等，在保證美觀和耐久的同時，實現(xiàn)成本可控。

從建造維度看，要發(fā)展新型建筑工業(yè)化，推動“建造”走向“制造”。大力發(fā)展裝配式建筑，將大量現(xiàn)場濕作業(yè)轉移到工廠進行，不僅徹底解決了傳統(tǒng)現(xiàn)澆模式中常見的蜂窩、麻面、漏漿、開裂等質量通病，更帶來了建造效率的飛躍：現(xiàn)場施工人數(shù)減少，工期顯著縮短（降低了資金的時間成本），建筑垃圾大幅減少，施工現(xiàn)場更加安全文明。雖然預制構件本身的采購成本相對較高，但綜合考慮人工節(jié)省、工期縮短、質量提升、浪費減少帶來的綜合效益，全生命周期成本往往更具優(yōu)勢。

工業(yè)化建造的標準化和高效特點，使其在大型保障房、安置房項目中優(yōu)勢明顯。例如廣州南沙的安置房項目、深圳長圳公共住房項目等案例表明，高品質住宅并非商品房的專屬，工業(yè)化建造讓保障房也能實現(xiàn)品質更優(yōu)。

數(shù)字技術是實現(xiàn)建造過程精細化、透明化的關鍵工具。BIM技術貫穿全程，實現(xiàn)“先試后建”。在施工前，利用建筑信息模型進行三維可視化設計和管線綜合碰撞檢查，提前發(fā)現(xiàn)設計沖突點，避免在施工階段“鑿墻打洞”造成的巨大損失和工期延誤。同時，BIM模型可用于進行施工方案模擬，優(yōu)化施工順序和場地布置，實現(xiàn)“所見即所得”的精準施工。智慧工地集成應用，打造“透明工地”。通過物聯(lián)網、大數(shù)據、AI識別等技術，對工地的人、機、料、法、環(huán)進行全面感知和智能分析，從而大幅提升管理效率，降低質量與安全風險，間接節(jié)約了因事故、延誤和低效帶來的隱性成本。

據了解，有關部門正在編制涵蓋規(guī)劃、建設施工管理到交付的“好房子”標準體系。通過建立全面質量管理體系，確保每棟建筑從設計到施工，再到交付，都遵循高標準，奠定“好房子”的品質基礎。在供給端，鼓勵技術創(chuàng)新與應用，如綠色建材、智能建造技術，提升房屋性能，讓“好房子”成為市場主流，滿足居民多層次、多元化的住房需求。

（此文刊于中國房地產報12月8日11版 責任編輯 蘇志勇）

值班編委：李紅梅

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