中房報記者 李紅梅丨北京報道

“2025年第三季度，我們通過組織結構升級、流程重構及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務提效和客戶體驗提升的路徑?！?/span>11月10日，貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東在三季度業(yè)績公告中表示，“未來我們將加速AI能力在核心業(yè)務場景的深度滲透，推進服務者和消費者體驗的雙重提升。”

面對房地產行業(yè)的周期波動與深度調整，貝殼通過多元化業(yè)務與科技賦能展現(xiàn)出抗跌韌性：三季度凈收入同比增長2.1%至231億元，非房產交易業(yè)務收入占比提升至45%，創(chuàng)歷史新高。

貝殼執(zhí)行董事、首席財務官徐濤進一步解釋：“家裝和租賃業(yè)務貢獻利潤占毛利的比例創(chuàng)歷史新高。公司運營效率進一步提升，經(jīng)營費用為人民幣43億元，同比降1.8%，環(huán)比降6.7%。在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲備下，三季度回購金額達2.8億美元，創(chuàng)近兩年單季新高。”

在“一體三翼”戰(zhàn)略支撐下，貝殼正從規(guī)模擴張轉向效率驅動，逐步構筑穿越市場周期的能力。

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嘗試重構房客兩端能力

貝殼三季度業(yè)績顯示，其核心交易業(yè)務在行業(yè)調整期展現(xiàn)出較強韌性。報告期內，存量房業(yè)務總交易額（GTV）達到5056億元，同比提升5.8%。這一增長主要得益于平臺生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化，其中貝聯(lián)經(jīng)紀人貢獻的GTV占比進一步擴大，顯示平臺協(xié)同效應不斷增強。

從外部環(huán)境看，買賣雙方在中國房地產市場的新常態(tài)下都產生了新的需求，賣方需要更好的營銷能力，買方需要從客戶視角出發(fā)，在資產規(guī)劃、貨比三家等方面提供專業(yè)建議和高效匹配，這對經(jīng)紀人的能力模型提出雙重要求。貝殼正嘗試去重新構建房客兩端能力，以上海試點為例，“房客分離”機制的實施促使經(jīng)紀人能夠更專注于房源維護和精準營銷，這個機制簡單說是通過資源分配和績效牽引，一方面讓房源經(jīng)紀人充分維護優(yōu)質房源，一方面讓客源經(jīng)紀人有效匹配優(yōu)質房源，來實現(xiàn)去化率的提升。數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海區(qū)域房源去化率從2.6%提升至3%以上，經(jīng)紀人作業(yè)效率得到實質性改善。

新房業(yè)務方面，前三季度累計GTV同比增長約11%，第三季度單季GTV達1963億元。這一表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體水平，主要得益于貝殼對市場結構性機會的把握。據(jù)2025年房地產行業(yè)年度報告顯示，在房地產市場整體進入深度調整期的背景下，“好城市+好房子”的組合將成為未來市場的重要支撐。貝殼通過“B+”輕運營模式，嘗試覆蓋更多低線級城市，目前已進入4個城市試點，計劃年底拓展至超過30城。這種模式順應了中央“十五五”規(guī)劃建議中“因城施策”的政策導向，通過差異化服務匹配不同能級城市的市場需求。

在服務升級方面，貝殼于第三季度發(fā)布了“真保障”全流程服務保障體系，該體系涵蓋35項服務承諾，包括“真實房源，假一賠百元”“交易不成，傭金無理由退”等6項平臺級承諾，貫穿房產交易的真實房源、房款安全、傭金可退等關鍵環(huán)節(jié)。這一舉措回應了存量房時代消費者對交易安全日益提升的需求，進一步鞏固了貝殼在品質服務方面的護城河。

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家裝租賃均實現(xiàn)城市層面盈利

貝殼“一體三翼”戰(zhàn)略中的家裝家居與房屋租賃業(yè)務，正展現(xiàn)出獨立的成長性和抗周期能力。三季度財報數(shù)據(jù)顯示，家裝家居業(yè)務凈收入43億元，貢獻利潤率提升至32%，同比增長0.8個百分點；房屋租賃業(yè)務收入達57億元，同比增長45.3%，該業(yè)務在2025年第三季度貢獻超過人民幣1億元的利潤。兩項業(yè)務均在城市層面實現(xiàn)分攤總部費用前的盈利，非房產交易業(yè)務收入占比升至45%，創(chuàng)歷史新高，反映出貝殼收入結構持續(xù)優(yōu)化。

家裝業(yè)務的發(fā)展得益于產品化和標準化雙輪驅動。以“產品化樣板間”為展示模式的整裝精品館在北京落地后，到店客戶轉化率較傳統(tǒng)門店明顯提升。同時，家裝集采品類由4種擴展至13種，規(guī)?；少弾聿糠之a品單價下降，進一步提升了成本效率。

在服務保障方面，“裝修資金存管”服務已在全國30余個城市落地，服務超2萬家庭。該服務通過“專款專戶、節(jié)點解凍”機制，將資金控制權交還給客戶，有效解決了傳統(tǒng)裝修預付式消費的痛點。不僅為消費者帶來資金安全，反過來也推動了裝修企業(yè)提高自身服務質量。

租賃業(yè)務則通過產品分層與政策紅利實現(xiàn)快速增長。貝殼惠居的“貝殼省心租”以輕資產模式聚焦品質租客，與普租業(yè)務形成“基礎保障+品質升級”互補。

截至三季度末，貝殼租賃在管房源規(guī)模超過66萬套。聯(lián)合各地，貝殼公積金“直付房租”功能已在北京、濟南等城市落地，截至三季度末參與人員超4000人。這種模式改變了傳統(tǒng)的先付后租方式，直接使用公積金余額支付租金，大大緩解了青年群體的租房壓力。貝殼惠居負責人王擁群曾指出，租賃戰(zhàn)略深度融入“一體三翼”整體框架，展現(xiàn)出從“粗放經(jīng)營”向“精細化服務”轉型的決心。

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連續(xù)八個季度研發(fā)費用同比增加

貝殼通過穩(wěn)健的財務策略與持續(xù)的科技投入，為長期發(fā)展奠定堅實基礎。三季度，公司經(jīng)營費用同比降低1.8%至43億元，環(huán)比下降6.7%，顯示出運營效率的持續(xù)提升。在保持費用控制的同時，研發(fā)投入不降反升，前三季度累計研發(fā)費用18.65億元，第三季度單季研發(fā)費用6.48億元，同比增長13.2%，2023年第四季度以來，實現(xiàn)連續(xù)八個季度研發(fā)費用同比增加。這種投入力度體現(xiàn)了貝殼“科技驅動”的戰(zhàn)略定位。

AI技術已深度融入貝殼各業(yè)務線。在房產交易領域，經(jīng)紀人AI助手“來客”覆蓋41.4萬經(jīng)紀人，其智能選房、聊天助理等功能有效提升了客戶委托及維護轉化率。AI智能助手“好客”能夠識別高質量商機，雖然識別比例僅占平臺總商機的個位數(shù)，卻貢獻了超50%的成交量。在租賃業(yè)務中，全流程智能運營體系已建成，AI在收房端實現(xiàn)人店盤的網(wǎng)格化匹配，并主導定價、洽談等流程，使收房人效提升13%，節(jié)點審核時長降低96%。在出房端，AI智能托管和精準營銷實現(xiàn)年節(jié)省成本過億元。第三季度，資管經(jīng)理月人均在管房源從去年同期的90套增至130套，人效提升顯著。

在資本管理方面，貝殼實施注銷式回購，三季度回購金額達2.8億美元，創(chuàng)近兩年單季新高。2025年至今累計回購約6.8億美元，自2022年9月啟動回購計劃以來，已累計回購約23億美元。這種回購策略通過直接減少總股本增厚每股收益，有效提升了股東價值。與此同時，貝殼在ESG建設方面取得進展，MSCI ESG評級由A級提升至AA級，實現(xiàn)連續(xù)三年評級上調。這在很大程度上得益于貝殼完善的商業(yè)道德與反貪污細則政策，以及覆蓋100%平臺員工的商業(yè)道德培訓計劃。

“在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲備下，我們將繼續(xù)平衡業(yè)務投入與股東回報?！毙鞚硎?。這種審慎的財務風格與科技驅動的戰(zhàn)略，共同構成了貝殼“中性市場觀”的實踐基礎，使其能夠在行業(yè)波動中保持定力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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