戶型錯(cuò)位、產(chǎn)品力與品牌溢價(jià)不足，是城建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去化緩慢的直接硬傷。城建開(kāi)發(fā)過(guò)往積累的住宅經(jīng)驗(yàn)多集中在回遷房及剛性需求項(xiàng)目， 在高端市場(chǎng)缺乏品牌故事。

彭紅俠 單甜甜 中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道

入市3年多，北京宸知筑仍面臨著交付、去化的雙重考驗(yàn)。

來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月31日，宸知筑611套房源僅網(wǎng)簽225套，3年去化率不足42%。2024年10月，宸知筑項(xiàng)目二期——璽院接力推出，市場(chǎng)反應(yīng)依舊平淡，璽院取證至今已滿1年，首次獲批的651套房源僅網(wǎng)簽47套。

北京城建集團(tuán)2025年第二期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)亦顯示了項(xiàng)目存在的去化問(wèn)題。說(shuō)明書(shū)顯示，宸知筑與璽院預(yù)計(jì)收入132.58億元，但截至2025年7月，兩項(xiàng)目回款僅19.08億元，回款率不足15%。

除了存在去化問(wèn)題，上述項(xiàng)目在交付方面亦引起了業(yè)主質(zhì)疑。9月中旬，宸知筑舉辦了第二次業(yè)主開(kāi)放日，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，一些房屋存在過(guò)門(mén)石斷裂、地磚和墻磚空鼓、地板不平，以及窗臺(tái)石刮花、鏡面破損、櫥柜門(mén)損壞等交付問(wèn)題；還有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房時(shí)選的樓號(hào)與實(shí)際樓棟編號(hào)不符，開(kāi)發(fā)商并未發(fā)起合同變更或補(bǔ)充協(xié)議說(shuō)明。

交付風(fēng)波及去化問(wèn)題都將宸知筑及二期璽院的開(kāi)發(fā)商——北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城建開(kāi)發(fā)”）置于市場(chǎng)關(guān)注的中心。針對(duì)上述項(xiàng)目去化承壓及交付問(wèn)題，記者向城建開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行了求證，但未得到回應(yīng)

“城建開(kāi)發(fā)過(guò)往積累的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)多集中在回遷房、限價(jià)房及剛性需求項(xiàng)目，在改善型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面沉淀不足。相關(guān)改善型項(xiàng)目頻頻被詬病，反映出企業(yè)在這一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)、高端供應(yīng)鏈整合及客戶研究方面的短板。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示。

另悉，城建開(kāi)發(fā)在北京房山、平谷等區(qū)域的項(xiàng)目去化亦不理想。

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降價(jià)百萬(wàn)元仍滯銷

作為城建開(kāi)發(fā)在北京重點(diǎn)打造的改善型項(xiàng)目，“宸知筑”被企業(yè)寄予厚望。

它是利用自有土地一次性招標(biāo)的棚改項(xiàng)目，發(fā)端于2015年4月，位于北京市豐臺(tái)區(qū)大瓦窯板塊，包含25-131、132、134地塊及一塊幼兒園用地共4宗土地。其中，131地塊建成了定向安置房福悅四季，132地塊和134地塊計(jì)劃開(kāi)發(fā)為“宸知筑”，分兩期開(kāi)發(fā)。

2022年10月，宸知筑一期入市，引發(fā)區(qū)域關(guān)注。彼時(shí)，北京市豐臺(tái)區(qū)大瓦窯板塊熱度持續(xù)攀升，電建華曦府等項(xiàng)目甚至創(chuàng)下首開(kāi)即罄的銷售佳績(jī)。然而，這一熱度卻未在同年入市的宸知筑項(xiàng)目上延續(xù)，盡管該項(xiàng)目定價(jià)為每平方米7萬(wàn)余元，相較于板塊內(nèi)其他在售新房如龍樾天元、首創(chuàng)天閱山河、國(guó)譽(yù)萬(wàn)和城等改善盤(pán)超8萬(wàn)元/平方米單價(jià)有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但在樓市熱度高漲且價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力突出的背景下，去化表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。

在一期項(xiàng)目銷售成績(jī)不佳后，2024年7月，城建開(kāi)發(fā)將宸知筑二期改名為“璽院”，連同調(diào)整的還有規(guī)劃，將此前規(guī)劃的824戶縮減至了707戶，同時(shí)戶型面積變大，樓棟也重新進(jìn)行了排列。

不過(guò)，重新規(guī)劃開(kāi)發(fā)的璽院，并未賣出預(yù)期中的好成績(jī)。璽院首批房源于2024年10月取證，至今為止網(wǎng)簽47套，去化率僅約7%。

近日，記者來(lái)到了位于北京市豐臺(tái)區(qū)大瓦窯板塊的璽院營(yíng)銷中心了解情況，在一個(gè)工作日的下午3點(diǎn)到4點(diǎn)間，售樓處僅有1組客戶在看房，氣氛相對(duì)冷清。

據(jù)這一項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，璽院入市后，宸知筑的價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)（開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)7.2萬(wàn)～7.5萬(wàn)元/平方米），調(diào)價(jià)幅度在1萬(wàn)元/平方米上下；璽院的價(jià)格也從開(kāi)盤(pán)均價(jià)的7.2萬(wàn)～7.8萬(wàn)元/平方米，降到6.8萬(wàn)～7.7萬(wàn)元/平方米。

兩樓盤(pán)售價(jià)雖有調(diào)整，但銷量未見(jiàn)明顯提高。目前，這一項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也已由先期鄂寧更換為王岸卿。對(duì)于此次人事調(diào)整是否與項(xiàng)目銷售不佳有關(guān)，城建開(kāi)發(fā)未予回應(yīng)。

王岸卿此前曾任城建開(kāi)發(fā)房山項(xiàng)目銷售中心負(fù)責(zé)人，在他的帶領(lǐng)下，今年6月城建開(kāi)發(fā)曾啟動(dòng)京西四盤(pán)限時(shí)鉅惠活動(dòng)（包括城建開(kāi)發(fā)在房山區(qū)的和知筑、頤知筑；豐臺(tái)的宸知筑及其二期璽院），效果并不理想。

和知筑、頤知筑同在北京房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，兩盤(pán)直線距離不到2公里，和知筑早在2024年10月與璽院同期開(kāi)盤(pán)，目前去化已過(guò)70%，成交均價(jià)3.75萬(wàn)元/平方米；頤知筑則以更大的折扣力度在售，網(wǎng)簽均價(jià)3.04萬(wàn)元/平方米，但截至10月31日，項(xiàng)目西區(qū)規(guī)劃的634套房源僅網(wǎng)簽83套。

諸多項(xiàng)目的去化問(wèn)題，不僅成為新任營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王岸卿案頭上的要事，也是壓在城建開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)王聰穎肩上的重?fù)?dān)。

6月10日，北京城建集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)李偉東帶隊(duì)調(diào)研城建開(kāi)發(fā)的宸知筑、和知筑等項(xiàng)目時(shí)強(qiáng)調(diào)，要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)新變化，認(rèn)真分析在手項(xiàng)目，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、查找不足，結(jié)合市場(chǎng)變化和需求，打造更多被消費(fèi)者和市場(chǎng)認(rèn)可的好產(chǎn)品。集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師齊占峰提出，用足用好各項(xiàng)政策措施，做好成本控制和資金回收，統(tǒng)籌集團(tuán)內(nèi)外部資源做好存量去化和增量?jī)?yōu)化工作。

李偉東與齊占峰強(qiáng)調(diào)的打造好產(chǎn)品與存量去化，是城建開(kāi)發(fā)不得不面對(duì)的問(wèn)題。尤其是王聰穎在去年12月份接替史贊出任董事長(zhǎng)、袁浩升任總經(jīng)理后，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上任后燒的“第一把火”，就是落實(shí)管理、促進(jìn)銷售。

在今年2月份舉行的城建開(kāi)發(fā)2025年工作會(huì)上，王聰穎當(dāng)時(shí)亦提出要求，要全面落實(shí)“法人管項(xiàng)目”，完善管理體系，強(qiáng)化總部統(tǒng)籌，探索營(yíng)銷、工程系統(tǒng)新的管控模式。并強(qiáng)調(diào)，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境依然復(fù)雜多變，公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)仍然巨大，要以審慎且積極的態(tài)度制定合理策略，確保各個(gè)項(xiàng)目、各項(xiàng)工作能夠在可控的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)逐步取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

不過(guò)，四大樓盤(pán)去化遇阻，這給城建開(kāi)發(fā)及王聰穎帶來(lái)了不小的壓力，急需尋找破局之道。

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為何賣不動(dòng)？

在多位業(yè)內(nèi)受訪者看來(lái)，宸知筑、璽院等項(xiàng)目銷售不暢，與產(chǎn)品設(shè)計(jì)不無(wú)關(guān)系。

從宸知筑來(lái)看，這一項(xiàng)目規(guī)劃有110平方米～135平方米戶型產(chǎn)品，其中110平方米三居、125平方米三居、132平方米四居等戶型均為長(zhǎng)進(jìn)深、窄面寬，導(dǎo)致南向只能做到兩面寬，大大降低了產(chǎn)品的舒適性。

北京豐臺(tái)區(qū)大瓦窯板塊一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，北京當(dāng)前樓盤(pán)產(chǎn)品主要是“三面寬+大采光”戶型，宸知筑的“面寬小、進(jìn)深大”的狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，與其他競(jìng)品背道而馳。

在一期銷量不佳的情況下，2024年10月，宸知筑二期產(chǎn)品——璽院經(jīng)調(diào)規(guī)后入市，打造為一期的升級(jí)版，改善屬性更強(qiáng)，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面仍有不足。

璽院的容積率與同區(qū)域的京能西賢府相同，均為2.8，京能西賢府在戶型設(shè)計(jì)上只設(shè)計(jì)了125平方米、154平方米和173平方米三款產(chǎn)品，聚焦于中高端改善客群，圈層更為純粹。與之相比，璽院的84平方米起到208平方米全系產(chǎn)品路線，缺失了對(duì)外宣傳的“傳世大宅”的自信與格調(diào)。

而懸殊的樓棟高差，也讓璽院出現(xiàn)差異較大的得房率。從樓盤(pán)分布來(lái)看，璽院的樓棟最低為6層，最高為26層，導(dǎo)致各樓棟的得房率差異較大，部分樓棟得房率只有76%。如此的得房率顯著低于“好房子”新規(guī)發(fā)布后豐臺(tái)出現(xiàn)的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+外接花池的雙陽(yáng)臺(tái)新盤(pán)，對(duì)璽院的銷售帶來(lái)一定沖擊。

另外，璽院最大面積208平方米戶型僅12#一棟，該樓棟被安排在項(xiàng)目西南角，位置十分特殊，在這棟樓對(duì)面的東南角是13#，兩棟樓之間是大面積園區(qū)綠化。這部分綠化實(shí)際上是由地塊南端樓棟退線而來(lái)，由于璽院地塊南側(cè)是萬(wàn)科中糧紫苑小區(qū)15層高樓，若不退線將影響璽院室內(nèi)采光；南側(cè)退線后，地塊內(nèi)部樓棟排列更加密集，導(dǎo)致實(shí)際容積率進(jìn)一步增加。

“戶型錯(cuò)位、產(chǎn)品力與品牌溢價(jià)不足，是城建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去化緩慢的直接硬傷。城建開(kāi)發(fā)過(guò)往積累的住宅經(jīng)驗(yàn)多集中在回遷房及剛性需求項(xiàng)目， 在高端市場(chǎng)缺乏品牌故事?！卑匚南舱J(rèn)為。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，樓盤(pán)位置偏遠(yuǎn)，配套不夠完善，不夠宜居宜業(yè)也會(huì)影響樓盤(pán)銷售。另外，當(dāng)前樓市正處于低谷，購(gòu)房者觀望情緒濃厚、入市意愿顯著降低等，是每個(gè)房企和項(xiàng)目都要面臨的現(xiàn)狀。

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陷經(jīng)營(yíng)困局？

城建開(kāi)發(fā)成立于1985年，是北京城建集團(tuán)最早成立的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其與上市公司城建發(fā)展同為北京城建集團(tuán)子公司，但與城建發(fā)展多開(kāi)發(fā)商品房不同，前者多承擔(dān)著北京回遷房、保障房等政策性住房建設(shè)任務(wù)。

北京市豐臺(tái)區(qū)小屯西路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“小屯西路項(xiàng)目”）的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)便由城建開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)。2015年，該地塊按照“棚戶區(qū)改造前期工作及擬改造土地使用權(quán)一次性招標(biāo)”政策出讓，最終城建開(kāi)發(fā)中標(biāo)，成交價(jià)48.57億元。

不同于以往拆建分離，新的棚改政策是將一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，通過(guò)一次性招標(biāo)，同時(shí)確定了前期工作的實(shí)施主體以及土地使用權(quán)人。因地塊中有商品房部分，開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)建設(shè)并售出后，可使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金平衡。

2018年小屯西路項(xiàng)目重新核準(zhǔn)批復(fù)后，總投資預(yù)算97.67億元，全部由城建開(kāi)發(fā)自籌。然而，從投資產(chǎn)出情況來(lái)看，項(xiàng)目效益尚未達(dá)預(yù)期。目前，地塊上開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目宸知筑、璽院已完成網(wǎng)簽金額僅25.22億元，回籠資金不足總投資的三分之一，投資回報(bào)率有待提升。

如這樣投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的棚改項(xiàng)目，城建開(kāi)發(fā)手中還有很多。

北京石景山區(qū)黃莊村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是其中之一，2022年北京市發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于石景山區(qū)黃莊村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》顯示，城建開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容為“進(jìn)行房屋征收、拆遷工作和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地前期開(kāi)發(fā)完成后，經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)到入市交易條件后入市交易”，總投資約為43.71億元，全部由城建開(kāi)發(fā)自籌解決。

2022年5月，重新核準(zhǔn)批復(fù)的北京豐臺(tái)區(qū)張儀村路東側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，亦由城建開(kāi)發(fā)拿下，投資額44.28億元。

大額投資下，城建開(kāi)發(fā)融資動(dòng)作頻頻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城建開(kāi)發(fā)的銀行借款金額已超100億元，借款銀行包括建設(shè)銀行城市建設(shè)開(kāi)發(fā)支行、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司等。

一邊是動(dòng)輒數(shù)十億元的資金投入，另一邊卻是銷售回款周期持續(xù)拉長(zhǎng)，這種“高投入、慢回報(bào)”的運(yùn)營(yíng)模式，無(wú)疑給企業(yè)的資金鏈和經(jīng)營(yíng)預(yù)期蒙上了一層陰影。不過(guò)，面對(duì)記者提出的“企業(yè)會(huì)如何化解項(xiàng)目投資大、回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)去化難等現(xiàn)實(shí)困境”的問(wèn)題，城建開(kāi)發(fā)方面并未給出實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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