地產舊敘事翻篇，一群“代建者”叩開了一扇新的門。

2025年走過四分之三，中國房地產行業(yè)仍在經歷結構性調整，國家統(tǒng)計局最新數據顯示，前三季度，新房銷售面積持續(xù)下行，房地產開發(fā)投資下降13.9%，不少傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)仍在負重前行。

形成鮮明對照的是，輕資產代建賽道逆周期飄紅，再次展現(xiàn)出其獨特的發(fā)展韌性。克而瑞調研數據顯示，今年前三季度，代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達到31%，其中，綠城管理、金地管理等6家企業(yè)新增代建規(guī)模超1000萬平方米，足見該領域頭部團隊的增長勢頭依然強勁。

但更值得關注的是，當市場經歷過前期快速擴張，超百家房企已競相入局后，如今的這個行業(yè)，又正在發(fā)生些什么？

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行業(yè)健康向前

該是標準先行

任何一個行業(yè)從誕生到上升的發(fā)展階段，必然面臨諸多問題，特別是當下場企業(yè)迅速增多，市場競爭進入白熱化，率先不可避免的一個問題便是——“內卷化”與“無序化”。

代建也不例外。

據統(tǒng)計，短短幾年間，代建企業(yè)已經從原來的十多家激增至一百多家，競爭格局已然分化，業(yè)內形容為“頭部穩(wěn)健、中部崛起、尾部承壓”?；馃嶂拢獍涤?，高度內卷的代建行業(yè)狀態(tài)也隨之發(fā)生，持續(xù)升級的價格戰(zhàn)開始壓縮利潤空間，使企業(yè)面臨“增收不增利”的困境。

對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，代建行業(yè)從“小而美”變成“大而卷”，本質上是房地產高杠桿開發(fā)模式熄火后，資本、品牌、團隊瞬間溢出的結果，行業(yè)玩家從十幾家躥升到百余家，需求端雖大，但項目毛利低、容錯小，疊加委托方從“單點采購”升級到“戰(zhàn)略共建”，導致“低價中標+過度承諾”盛行，量價失衡、信任透支，進入典型的“紅海內卷”狀態(tài) 。

“換言之，這是輕資產賽道對重資產過剩的一次被動承接，也是代建行業(yè)從‘1.0 規(guī)模紅利’走向‘2.0 能力紅利’的必經陣痛?！卑匚南脖硎?。

在此背景下，許多代建企業(yè)開始意識到戰(zhàn)略調整的重要性，紛紛謀求差異化發(fā)展，試圖構建新的增長曲線。這種趨勢也印證出了行業(yè)的下半場現(xiàn)實——代建領域，已從“下場淘金熱”轉為“專業(yè)能力卡位戰(zhàn)”。

當然，這對企業(yè)的“破局解題”能力、“服務響應”能力以及“價值兌現(xiàn)”能力也提出了更高要求。

專業(yè)人士認為，在競爭格局趨于穩(wěn)定、先發(fā)企業(yè)牢牢占據頭部地位的局面下，各類代建企業(yè)都面臨較大的增長壓力，盡管企業(yè)紛紛嘗試通過提升服務質量、持續(xù)深挖細分領域等方式尋求業(yè)績增長點，然而，代建行業(yè)服務標準的不統(tǒng)一與價值評估體系的缺位，使得企業(yè)在轉型升級中既缺乏明確的方向指引，也難以建立起真正的市場信任與品牌護城河。

“沒有一把質量得到公認的尺子，服務標準便難言優(yōu)劣；缺乏公開透明的節(jié)點規(guī)范，委托方心里沒底，行業(yè)矛盾往往由此而來?！?/span>

一個行業(yè)要健康向前，向來應該是標準先行。

現(xiàn)如今，進入到下半場的代建行業(yè)，是否也需要新的規(guī)則標準？代建企業(yè)需要什么樣的解題能力？是橫向拓展業(yè)務類別，還是延展全周期的服務鏈條？代建賽道是否還有增量空間？行業(yè)下一步又該往什么方向發(fā)展？當下是否已有可借鑒的頭部案例……這些，都是擺在每位行業(yè)從業(yè)者面前的思考題。

與此同時，背后更引出了一個更深層的問題：當代建行業(yè)邁入“深水區(qū)”，什么才是代建企業(yè)真正的核心競爭力？

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誰在推動代建行業(yè)的服務標準升級？

任何行業(yè)的發(fā)展都離不開迭代升級，近年來，總有一些標志性的行業(yè)事件，促進代建領域形成了新的標準，推動行業(yè)向前發(fā)展。

2021年，作為金地集團的代建業(yè)務品牌，金地管理就通過深入研究開發(fā)，聚焦委托方需求，發(fā)布了首版《委托方服務白皮書》，也是代建行業(yè)首部聚焦委托方服務指南的標桿性工具書。

時隔四年，2025年9月，金地集團發(fā)布了全新升級的《委托方服務白皮書》2.0版本，進一步回應不斷變化的市場需求與委托方對服務透明度、專業(yè)度日益提升的期待，這被業(yè)內解讀為，對代建行業(yè)服務標準化進程中的一次系統(tǒng)性回應。

眾所周知，金地集團一直倡導的是“價值代建”理念，以此為代建業(yè)務的底層價值和基石，金地集團構建了產品力、經營力、服務力的“代建三力”核心模型，聚焦為客戶提供更穩(wěn)定的經營效益與更優(yōu)質的服務體驗。

（金地集團的代建“服務金三角”）

細分來看，金地集團首先將“產品力”視為代建業(yè)務的核心競爭力，堅信“得C端者得B端”，據中國房地產報大灣區(qū)了解，今年金地在原本的產品體系上，創(chuàng)新推出產品“清嵐系”，實現(xiàn)對不同家庭生命周期客群的全面覆蓋，業(yè)務范圍也實現(xiàn)了住宅、產業(yè)、商辦全覆蓋，讓終端叫好，讓委托方叫座。

例如，由金地集團在濟南代建的悅瀾山項目，憑借產品創(chuàng)新設計與專業(yè)成果，榮獲了“2025美國MUSE繆斯設計金獎”，并獲評“2025中國房地產優(yōu)秀代建項目”。

“經營力”是金地代建業(yè)務實現(xiàn)項目價值最大化的重要能力，其本質是通過專業(yè)管理與資源整合，提供覆蓋項目全生命周期的長效價值服務，保障委托方效益最大化。

去年，由金地集團代建的沈陽金地金城·闕云臺項目，首開實現(xiàn)認購突破100套、銷售金額超2億元的亮眼戰(zhàn)績，一舉奪得沈陽2024年度開盤項目的套數、面積及金額“三冠王”，今年以來，在溫州、西安、佛山等多個操盤項目上，金地集團同樣彰顯了其全方位、體系化的經營能力，不僅讓項目逆風翻盤，更讓項目價值一路向上，得到市場買賣雙方的高度認可。

在金地看來，代建合作猶如受“東家”（委托方）之托，擔任“掌柜”之職。這其中，產品力是掌柜的“手藝與品位”，經營力體現(xiàn)其“財商與資源”，服務力則彰顯其“操守與規(guī)矩”。

不可或缺的“服務力”，是化解代建合作中信任困境的關鍵，當下，不少代建企業(yè)雖努力，但缺乏系統(tǒng)性的服務體系和管理方法，最終結果不盡如人意。

對此，金地集團的解題思路是構建一個清晰的“服務金三角”模型：委托方服務白皮書、代建服務質量體系、委托方駕駛艙，這也是代建行業(yè)首個體系化的服務標準。

金地集團通過《委托方服務白皮書》，率先將“服務”徹底標準化、透明化、工具化，此次2.0版本的推出，進一步升級為了代建行業(yè)可直接參考使用的服務標準樣本。

中國房地產報大灣區(qū)發(fā)現(xiàn)，相較2021版，新版升級實現(xiàn)了兩大核心亮點。一是“內容加量”，新增的“合規(guī)管理”與“服務保障”兩大章節(jié)讓白皮書更加全面充實；二是“使用減負”，不僅提供電子書，還創(chuàng)新性地使用AI數字人進行視頻演繹，讓復雜的流程一目了然。

對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，頭部企業(yè)主動“立標準、曬服務”，給委托方一把“能力尺子”，降低信息不對稱，減少逆向選擇，同時，也給行業(yè)樹立起一條“自律底線”，通過白名單機制加速出清“皮包型”“低價攪局型”公司，有助于讓代建市場重新建立起“好房子=好代建”的心智。

“頭部代建企業(yè)的這些標準和服務白皮書不是營銷噱頭，而是把‘軟口碑’變成‘硬門檻’的護城河，對延長行業(yè)生命周期至關重要?！卑匚南脖硎?。

正如專家所言，能力越大，責任越大，作為連續(xù)多年穩(wěn)居代建行業(yè)前三的領軍企業(yè)，金地集團在積累深厚服務經驗與市場資源的同時，也主動承擔起推動行業(yè)發(fā)展的探索與引領之責。

此次的白皮書2.0版本，不僅是一次企業(yè)層面對于“做什么，怎么做，做到什么標準”的專業(yè)且精準的解答，也是一次自我更迭進化的優(yōu)秀案例示范，重要的是，于行業(yè)角度，在代建行業(yè)從“經驗輸出”邁向“標準引領”的關鍵轉型期，金地管理白皮書2.0的發(fā)布來得及時且重要，具有標志性意義。這一升級不僅體現(xiàn)了企業(yè)通過工具化、體系化將服務能力轉化為可持續(xù)競爭力的戰(zhàn)略眼光，更有望推動代建行業(yè)構建更透明、更規(guī)范的服務合作新生態(tài)。

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金地集團：地產調整周期里的

“輕騎兵”與“好掌柜”

能夠在行業(yè)低谷中保持代建業(yè)務的增長與升級，離不開金地本身持續(xù)多年的積累與思考。

代建不是金地集團的“新故事”，金地集團是國內較早涉足政府代建領域的房地產企業(yè)之一，早在2006年，金地集團就承接了當時深圳單體面積最大的科技大廈——福田科技廣場項目的代建；2010年，金地集團參與了深圳大型保障房項目“龍悅居”的代建管理，并收獲眾多獎項，其中不乏保障性住房競賽一等獎（2011年）、國家康居示范工程，以及國內土木工程的獎項——“詹天佑”獎；2012年，金地集團負責代建深圳市坪山國際網球中心項目；2016年，金地集團以創(chuàng)新的代建合作模式參與了深圳對口幫扶河源的孵化器“深河金地創(chuàng)谷”的建設和管理。

2024年年度股東會上，金地集團提出“聚焦主業(yè)、輕重并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，一方面持續(xù)深耕房地產開發(fā)主業(yè)，另一方面積極拓展持有型物業(yè)運營、代建和物業(yè)管理等輕資產業(yè)務。輕重并舉的戰(zhàn)略布局，既保持了傳統(tǒng)優(yōu)勢，又為未來發(fā)展開辟了新的增長極。

第二增長曲線已輪廓清晰，勢頭明顯，2025年以來，金地集團進一步加大代建業(yè)務的戰(zhàn)略支持力度，一方面，在代建業(yè)務拓展端取得突破，新增簽約項目數量、面積和服務費收入等方面均較同期實現(xiàn)提升；另一方面，更加注重委托方和客戶滿意度，著力完善代建項目履約管理體系，以保障代建服務質量。

9月份，《委托方服務白皮書》迎來時隔4年的2.0版本。

據金地集團透露，此次白皮書升級，是基于客戶結構深刻變化所做出的主動選擇。四年間，其代建業(yè)務客戶已成功從單一的中小房企，拓展為以 “城投平臺 + 政府代建” 為主的多元格局 —— 面對這類客戶對合規(guī)、透明與安全的高度需求，結合公司內部沉淀的大量最新理論與實踐成果，金地集團主動啟動升級工作，旨在將 “信任” 深度融入白皮書核心，同步提升白皮書專業(yè)度與公司發(fā)展步伐，以更前瞻、更完善的內容體系，主動筑牢與客戶合作的信任基礎。

在這背后，是金地集團多方面的努力與打磨，3輪一線項目總訪談、20余稿迭代，13人專班歷時近一年打磨等工作，一步步將金地集團在產品力、經營力、服務力上的核心優(yōu)勢，轉化為白皮書可落地的服務內容，讓專業(yè)能力顯性化。

數據是企業(yè)價值最直接的證明。2024年，金地集團代建項目委托方滿意度達4.63分（滿分5分），持續(xù)領先行業(yè)，代建業(yè)務復訂成功率高達84.6%，代建項目解約率僅為2.75%，且退出項目多數是基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃和風險管理的主動退出。

（金地集團代建業(yè)務的“兩高一低”）

百尺竿頭思更進，十方世界立行深。無論是傳統(tǒng)住宅開發(fā)或是代建賽道，看似不同曲線，實則殊途同歸，真正能夠穿越周期的，從來不是運氣，而是深度耕耘的能力、全面的資源整合能力和走在全行業(yè)前面的服務賦能能力，而擁有這樣綜合實力的企業(yè)，未來在市場上的優(yōu)勢勢必還將愈發(fā)凸顯。

備受市場肯定的是，作為代建行業(yè)的引領力量，此次白皮書2.0版本的發(fā)布以及一系列最新案例成果，并不意味著金地集團對于代建領域的深耕和探索暫告一段落，從這一次的服務力升級引領，外界能清晰地看見——盡管行業(yè)挑戰(zhàn)仍多，但總有優(yōu)秀企業(yè)堅定地一路向前，而正是擁有這樣的“好掌柜”，行業(yè)也勢必將迎來更可持續(xù)、更高質量的發(fā)展，這也是企業(yè)與行業(yè)的“雙贏”。

標準先行，價值鋪路，有人先點燈，后來人便看見了方向。

值班編委：馬琳

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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