城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年上市公司中報披露已經(jīng)結(jié)束。從上市房企半年報及ESG（環(huán)境、社會及治理）相關(guān)報告可以看出，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整和模式轉(zhuǎn)型，房企愈發(fā)重視短期經(jīng)營效益與環(huán)境、社會和治理之間的平衡，逐步將ESG內(nèi)化為商業(yè)模式的一部分，在ESG實踐上開始從“合規(guī)披露”走向“價值創(chuàng)造”。同時，ESG表現(xiàn)也成為衡量房企可持續(xù)發(fā)展能力和投資價值的重要標尺。

今年年初，滬深北三大交易所出臺《上市公司可持續(xù)發(fā)展報告編制指南》，對上市公司ESG報告編制進行規(guī)范；7月1日，中國證監(jiān)會發(fā)布的《上市公司信息披露管理辦法》正式生效。一系列ESG信息披露新規(guī)，要求上市公司在年報和半年報中增加對環(huán)境、社會和治理議題的披露，并鼓勵采用第三方鑒證的方式提升報告權(quán)威性。這一政策導(dǎo)向不僅推動了房企ESG報告編制的合規(guī)性和信息透明度，也間接提升了房企對ESG價值的認知。

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從“合規(guī)披露”走向“價值創(chuàng)造”

從2025年半年報披露情況看，大部分上市房企按照中國證監(jiān)會和交易所相關(guān)規(guī)定披露了ESG相關(guān)內(nèi)容?？傮w呈現(xiàn)以下特點：一是披露信息更全面和量化。領(lǐng)先房企不再停留在定性描述上，而是披露更多量化成果，如節(jié)能數(shù)據(jù)、綠色建筑面積、幫扶人數(shù)等。二是ESG與核心業(yè)務(wù)深度融合，ESG不再僅僅是公益或品牌項目，而是緊密圍繞“好房子”“保交房”“綠色建筑”“供應(yīng)鏈管理”等核心業(yè)務(wù)展開，成為企業(yè)戰(zhàn)略和風(fēng)險管理的組成部分。三是創(chuàng)新與實踐更加多樣化。出現(xiàn)了生物多樣性保護、供應(yīng)鏈綠色化、公益創(chuàng)新等多種實踐，探索更廣泛的ESG外延。四是ESG管理正在走向體系化與精細化。領(lǐng)先房企不再滿足于零散的舉措，而是構(gòu)建起系統(tǒng)化的ESG管理架構(gòu)。例如越秀地產(chǎn)升級了“董事會-可持續(xù)發(fā)展委員會-執(zhí)行小組”的多層次治理結(jié)構(gòu)；華發(fā)股份建立起ESG三級管理體系，確保ESG戰(zhàn)略的有效落地。

從半年報ESG相關(guān)內(nèi)容看，上市房圍繞環(huán)境、社會和治理三個維度大做文章，與企業(yè)戰(zhàn)略相融合，深入挖掘ESG價值。在環(huán)境維度上，聚焦“雙碳”與綠色建筑。房企紛紛制定量化減碳目標，并注重在項目全生命周期中應(yīng)用綠色技術(shù)，如超低能耗建筑、裝配式工藝、可再生能源等，在綠色建筑、節(jié)能降耗、可再生能源應(yīng)用、超低能耗建筑等方面目標清晰，實踐豐富。在社會維度上，房企的社會責(zé)任實踐更多與主營業(yè)務(wù)結(jié)合?！氨＝环俊背蔀槁男猩鐣?zé)任的重要體現(xiàn)，保障性住房建設(shè)、代建業(yè)務(wù)成為踐行社會責(zé)任、重塑行業(yè)信用的重要方式。鄉(xiāng)村振興探索更多與產(chǎn)業(yè)賦能結(jié)合，追求可持續(xù)發(fā)展。同時，對員工培訓(xùn)、健康與發(fā)展的投入披露也更加具體。

總體來看，2025年房企ESG實踐正從“合規(guī)披露”走向“價值創(chuàng)造”，頭部房企已經(jīng)意識到，良好的ESG管理不僅能夠管控風(fēng)險、降低成本，更能開拓新業(yè)務(wù)，贏得社會信任，在轉(zhuǎn)型發(fā)展中幫助企業(yè)構(gòu)建起核心競爭力。在顯性價值方面，通過綠色金融降低企業(yè)融資成本，投資綠色建筑提升運營效率，通過擴展ESG實踐孵化城市更新、代建、保障性住房等新業(yè)務(wù)。在隱性價值方面，房企通過良好的ESG表現(xiàn)，提升產(chǎn)品溢價和品牌價值，增強企業(yè)抵御風(fēng)險能力。

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ESG三維度具體表現(xiàn)

在環(huán)境維度上，綠色建筑認證體系的應(yīng)用逐步從試點走向規(guī)模化推廣。LEED、BIM以及綠色三星等國際和國內(nèi)主流認證標準已經(jīng)成為衡量房企綠色開發(fā)能力的重要指標。部分房企將綠色建筑理念融入項目開發(fā)全流程，推動行業(yè)整體向低碳、節(jié)能方向轉(zhuǎn)型。但是，行業(yè)整體仍面臨綠色建筑成本高、回報周期長等問題，導(dǎo)致中小房企參與意愿不足。

碳排放是環(huán)境維度的重要參考指標。萬得數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企已經(jīng)開始披露單位面積能耗下降率和清潔能源使用比例，反映出行業(yè)對碳排放管理的重視程度不斷提升。例如華潤置地憑借其在經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中的高效能源管理，實現(xiàn)了清潔能源使用比例的顯著提升。另外，部分房企通過引入智能樓宇管理系統(tǒng)、分布式光伏發(fā)電等新技術(shù)手段，提升建筑運行階段的碳排放效率。未來，隨著碳排放權(quán)交易市場擴容和ESG信息披露制度強化，房企在碳減排方面的表現(xiàn)將成為影響融資成本和投資者信心的重要因素。

在社會維度上，社區(qū)責(zé)任履行成為房企ESG信息披露的重點。在舊改項目居民安置滿意度和社區(qū)商業(yè)反哺公共服務(wù)的探索上，行業(yè)整體表現(xiàn)出較強的適應(yīng)能力和社會責(zé)任意識。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年參與城市更新項目的上市房企數(shù)量同比增長18%，安置滿意度有了明顯提升，表明企業(yè)在推動城市更新的同時，更加注重居民的實際體驗與反饋。此外，部分房企嘗試通過社區(qū)商業(yè)運營反哺公共服務(wù)，例如在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)立公益性質(zhì)的社區(qū)服務(wù)中心、共享空間等，以提升社區(qū)的整體生活質(zhì)量，增強品牌黏性。值得注意的是，盡管房企在履行社區(qū)責(zé)任方面整體趨勢向好，但是部分企業(yè)因資金壓力或項目推進緩慢，導(dǎo)致社區(qū)責(zé)任履行難以落實。在對弱勢群體關(guān)懷、員工福利等方面，同樣受企業(yè)資金壓力因素影響，表現(xiàn)出不同房企間的差異化特征。

在治理維度上，風(fēng)險管理與董事會多元化成為關(guān)注重點。整體來看，頭部房企在構(gòu)建系統(tǒng)化風(fēng)險管理體系方面走在前列，而中小房企普遍面臨治理能力不足問題。行業(yè)層面，隨著監(jiān)管層對房企ESG信息披露要求的提升，越來越多的房企開始重視風(fēng)險識別與應(yīng)對機制的建設(shè)。例如萬科2025年中報披露了較為完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制、供應(yīng)鏈風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案以及合規(guī)風(fēng)險防控體系，體現(xiàn)了其在治理方面的領(lǐng)先優(yōu)勢。但是多數(shù)房企的風(fēng)險管理仍停留在表面，缺乏動態(tài)監(jiān)測和科學(xué)評估手段。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期性強、資金密集度高，財務(wù)風(fēng)險和流動性風(fēng)險仍是治理結(jié)構(gòu)中亟待強化的核心環(huán)節(jié)。

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房地產(chǎn)ESG面臨的挑戰(zhàn)

在房地產(chǎn)周期性調(diào)整背景下，房地產(chǎn)ESG實踐為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來了新的機遇，同時，受企業(yè)經(jīng)營業(yè)績下滑等因素影響，房企ESG實踐也面臨諸多制約與挑戰(zhàn)。

首先是區(qū)域市場分化對房地產(chǎn)ESG均衡發(fā)展的制約。由于不同城市層級在人口流動、經(jīng)濟活力以及政策支持力度等方面的差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化。這種分化不僅體現(xiàn)在土地市場和銷售端，也深刻影響著ESG資源的配置效率。例如北京、上海這些一線城市ESG投資占比普遍高于全國平均水平，而三四線城市的ESG投入則相對薄弱，甚至在部分城市ESG投資規(guī)模與總市值的比率不足1%。這種不均衡的投入格局使得高能級城市在綠色建筑、節(jié)能減排、社區(qū)治理等領(lǐng)域走在前列，而低能級城市則面臨綠色轉(zhuǎn)型滯后的問題。此外，政策層面的傾斜也加劇了這一分化。例如在國家“雙碳”目標下對重點城市群的扶持力度更大，而中小城市缺乏足夠的引導(dǎo)和激勵機制。這種分化對行業(yè)整體可持續(xù)發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。

其次是政策執(zhí)行滯后對當前推動綠色建筑發(fā)展提出挑戰(zhàn)。盡管國家層面不斷出臺相關(guān)政策，但在地方層面，由于審批流程復(fù)雜、配套細則尚未完善，以及監(jiān)管能力有限，導(dǎo)致政策從發(fā)布到真正落地之間存在明顯的時間差。這種滯后不僅延緩了綠色建筑項目的推進速度，還可能削弱政策的激勵效果，使得企業(yè)在短期內(nèi)難以獲得足夠的政策支持。此外，一些地方政府在綠色建筑認證方面的資源投入不足，導(dǎo)致審批周期延長，進一步加劇了政策落地的延遲。政策執(zhí)行的滯后性已經(jīng)成為制約綠色建筑規(guī)?；l(fā)展的關(guān)鍵因素，亟待通過優(yōu)化地方行政流程和加強政策配套措施加以緩解。

三是在表外項目管理方面，潛在風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)并可能傳導(dǎo)至ESG評級體系。例如，一些房企在綠色建筑、節(jié)能減排、員工福利保障等方面存在表外項目執(zhí)行不力的情況，一旦被曝光，不僅會削弱其ESG表現(xiàn)，還可能引發(fā)投資者對其長期可持續(xù)發(fā)展能力的質(zhì)疑。以環(huán)境維度為例，部分房企在綠色施工、資源利用效率、碳排放管理等方面存在表外項目違規(guī)行為，這些行為雖未直接體現(xiàn)在母公司財務(wù)報表中，但在ESG評估中卻被視為重大風(fēng)險信號。同樣，社會維度方面，表外項目中的勞工權(quán)益保障缺失、社區(qū)關(guān)系處理不當?shù)葧r間也被納入ESG爭議時間的考量范疇。

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典型房企ESG實踐案例

1.越秀地產(chǎn)

自2010年發(fā)布首份企業(yè)社會責(zé)任（CSR）報告以來，越秀地產(chǎn)便將可持續(xù)發(fā)展納入企業(yè)戰(zhàn)略核心，經(jīng)過15年的深耕，公司已搭建了一套完善的可持續(xù)發(fā)展管理體系和政策體系。

在環(huán)境維度，越秀地產(chǎn)構(gòu)建了“近零污染精裝修”體系；在生物多樣性評估與保護方面，參照自然相關(guān)財務(wù)信息披露（TNFD）框架，完成了對全價值鏈和10個重要項目城市的生物多樣性評估；在數(shù)字化賦能碳減排方面，通過數(shù)字化手段推動全員參與減排。

在社會維度，越秀地產(chǎn)致力于構(gòu)建有溫度的社區(qū)。在社區(qū)營造與健康人居上創(chuàng)新性地提出了“可持續(xù)發(fā)展徽章”與“綠色生活路徑”兩大項目，旨在構(gòu)建一個更具參與感和社會價值的社區(qū)生態(tài)體系；在鄉(xiāng)村振興和教育扶貧方面，聚焦教育平臺與鄉(xiāng)村振興的協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建“教育鏈-產(chǎn)業(yè)鏈-人才鏈”深度融合的可持續(xù)發(fā)展模式。

在治理維度，越秀地產(chǎn)在2025年4月將“環(huán)境、社會及管制委員會”正式更名為“可持續(xù)發(fā)展委員會”，構(gòu)建了自上而下的四級管理架構(gòu)，強化了可持續(xù)發(fā)展的鞠策與執(zhí)行機制。

越秀地產(chǎn)的ESG實踐表明，ESG已經(jīng)從一項成本投入轉(zhuǎn)變?yōu)轵?qū)動企業(yè)長期增長和價值創(chuàng)造的核心競爭力。通過系統(tǒng)整合，將ESG深度融入企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)運營和企業(yè)文化，并精準地將ESG績效轉(zhuǎn)化為財務(wù)優(yōu)勢。

2.華潤置地

華潤置地作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，其ESG實踐已從單純的履行社會責(zé)任，演進為一套集戰(zhàn)略、執(zhí)行、價值轉(zhuǎn)化于一體的系統(tǒng)性工程，并形成了獨特的“GROW生生不息”品牌體系。

在環(huán)境維度，華潤置地將綠色低碳理念深入融入項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營全生命周期。所有建筑項目100%按照綠色建筑標準設(shè)計，已擁有綠色建筑認證項目373個，認證面積達5717萬平方米。在減碳方面，華潤置地主動將2030年的碳排放強度下降目標從35%提升至45%，將碳管理延伸至上下游，攜手供應(yīng)商和租戶共同邁向低碳轉(zhuǎn)型。在生物多樣性保護方面，華潤置地參與的三亞海棠河生態(tài)修復(fù)項目，通過系統(tǒng)性改造，成功促成了300多種植物和鳥類回歸，實現(xiàn)了商業(yè)開發(fā)與發(fā)展生態(tài)保護的共贏。

在社會維度，華潤置地的社會責(zé)任實踐緊密圍繞“人”的需求展開，并將其與業(yè)務(wù)發(fā)展相融合?！皾櫛揉彙鄙缛浩放剖侨A潤置地社區(qū)營造的核心，通過組建864個社群，構(gòu)建了美好的社區(qū)鏈接。通過發(fā)起“潤BA全國業(yè)主籃球聯(lián)賽”等大型活動，提升社區(qū)凝聚力。鄉(xiāng)村振興與公益慈善方面，華潤置地已高品質(zhì)建成交付13座華潤希望小鎮(zhèn)。

在治理維度，華潤置地在董事會層面設(shè)立可持續(xù)發(fā)展委員會，系統(tǒng)性修訂了11項ESG相關(guān)政策準則，將ESG指標與高管績效掛鉤，確保了管理的有效性。此外，公司還積極參與《中國企業(yè)可持續(xù)發(fā)展報告指南》和《房地產(chǎn)企業(yè)ESG評價指南》等行業(yè)標準的編制，引領(lǐng)行業(yè)ESG發(fā)展。

3.萬科

萬科在2025年的ESG表現(xiàn)，可以說是在持續(xù)獲得國際認可的同時，也面臨著行業(yè)下行帶來的嚴峻挑戰(zhàn)。既有長期積累的領(lǐng)先優(yōu)勢，也有短期經(jīng)營壓力下的陣痛。

在環(huán)境維度，萬科在綠色建筑領(lǐng)域的實踐是其ESG表現(xiàn)的突出亮點。其所有新建項目已連續(xù)11年100%滿足綠色建筑評價標準。其2024年總能源消耗中可再生能源使用占比達到10.31%。此外，萬科還在積極探索“綠色租賃”，并積極引入激勵租戶節(jié)能的措施。

在社會維度，萬科在員工保障方面，其員工培訓(xùn)覆蓋率達到100%。供應(yīng)上管理方面，萬科對供應(yīng)商進行綜合指數(shù)（SCL）評估的覆蓋率達到100%。在公益方面，截至2024年底，萬科公益基金會已在多個領(lǐng)域累計投入超過10億元。

在治理維度，萬科建立了較為完善的合規(guī)與道德管理體系。其商業(yè)道德標準審計實現(xiàn)了每三年對全業(yè)務(wù)線及子公司100%的覆蓋。但是受市場環(huán)境影響，萬科在今年也暴露了多起ESG風(fēng)險事件，這反映出行業(yè)下行階段企業(yè)面臨的流動性壓力，同時也暴露出集團層面的ESG管理制度在向下滲透和執(zhí)行時可能面臨的挑戰(zhàn)。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報9月22日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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