城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年中報季收官。從近期上市房企中報和業(yè)績會可以看出，雖然房企整體業(yè)績表現(xiàn)不甚理想，但對市場信心有所恢復。絕大多數(shù)房企認為，房地產(chǎn)市場已基本觸底，但反彈力度偏弱；中央和地方政府將繼續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，包括優(yōu)化限購、城市更新、推動“好房子”建設等；行業(yè)核心主題從“規(guī)模擴張”徹底轉向“生存質量”與“新模式探索”。順應政策導向和行業(yè)形勢，房企或積極探索經(jīng)營模式轉型，開辟新的業(yè)務增長點，或主動尋求債務重組，化解風險。

上市房企作為房地產(chǎn)市場重要主體，其對房地產(chǎn)政策導向和市場環(huán)境的感知，成為我們觀察行業(yè)發(fā)展的重要視角。同時，這些企業(yè)的思考，也可以為政策制定提供決策參考。

一、行業(yè)形勢判斷

半年報和房企業(yè)績會透露的信息顯示，各家房企在宏觀層面的判斷呈現(xiàn)出高度共識。共識性判斷主要歸納為以下幾個方面：

一是市場已觸底，但復蘇乏力。上市房企普遍認為，在經(jīng)歷了長達數(shù)年的深度調整后，政策“組合拳”（如“保交樓”專項借款、首付比例和利率下調、核心城市限購放寬等）已初步穩(wěn)住市場，銷售和價格繼續(xù)大幅下跌的空間有限。但是居民收入和預期并未根本性改善，市場缺乏強勁的反彈動力，預計將在低位持續(xù)徘徊。

二是“城市分化”和“企業(yè)分化” 是未來最核心的特征。從城市角度看，一線和強二線城市的核心地段，因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎好，市場需求相對堅韌，房價有望率先企穩(wěn)甚至小幅回暖。同時因為一二線城市需求相對穩(wěn)定，也成為房企布局的重點。而廣大三四線城市普遍庫存壓力較大，需求透支嚴重，市場回暖需要更長時間的消化。從企業(yè)角度看，財務穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全的國企、央企及部分優(yōu)質民營房企，憑借資金、資源和品牌優(yōu)勢占據(jù)更多市場份額；而債務高企、尚未完成風險出清的企業(yè)，則面臨越來越大的生存壓力。

三是新模式轉型迫在眉睫。傳統(tǒng)“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開發(fā)模式被公認已經(jīng)終結。房企紛紛強調要向“房地產(chǎn)新發(fā)展模式” 轉型，通過剝離非核心資產(chǎn)、引入代建、商業(yè)運營等方式優(yōu)化資本結構，將業(yè)務重心轉向存量經(jīng)營、輕資產(chǎn)運營和服務提升。例如萬科提出“戰(zhàn)略聚焦主業(yè)和重點城市布局”，并加速推動資產(chǎn)處置和業(yè)務優(yōu)化，以適應房地產(chǎn)發(fā)展新模式；招商蛇口提出“從以開發(fā)為主轉向開發(fā)與經(jīng)營并重，從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化轉變”的“三個轉變”，并以“好房子”建設為抓手，推動產(chǎn)品力與服務力雙提升；榮盛發(fā)展計劃提升非房業(yè)務營收占比；廣宇集團則通過剝離部分開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)扭虧。

四是企業(yè)銷售回款能力受限，流動性承壓。限購、限貸等政策仍未完全放松，疊加市場信心不足，導致房企銷售回款能力受限，現(xiàn)金流壓力顯著。半年報數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)中存貨周轉天數(shù)超過300天的企業(yè)占比高達86.6%，反映出行業(yè)整體流動性持續(xù)承壓。萬得統(tǒng)計的129家A股上市房企中，85家現(xiàn)金流為負。招商蛇口經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-20.06億元，同比下降255.77%。

五是房企盈利能力承壓。多數(shù)房企上半年凈利潤大幅下滑，甚至出現(xiàn)虧損。根據(jù)萬得統(tǒng)計的129家A股上市房企中，超半數(shù)凈利潤同比下滑。以萬科A為例，其2025年半年報顯示銷售毛利率僅為9.97%，歸屬上市公司股東凈利潤為-119.47億元，同比下跌21.26%；金地集團上半年歸母凈利潤為-37.01億元，較上年同期的33.6億元也是進一步惡化。

二、未來趨勢預測

綜合多家房企的判斷，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)仍依賴政策支持，但中長期來看，一二線核心城市的改善型需求仍具備韌性。房企正在通過財務穩(wěn)健、投資聚焦、運營提效、業(yè)務多元和產(chǎn)品升級等策略，適應行業(yè)新舊模式轉換。

關于未來行業(yè)發(fā)展趨勢，上市房企普遍認為，未來將從“規(guī)模擴張”轉向“質量+服務”雙輪驅動。未來行業(yè)將更加注重產(chǎn)品力、運營效率和客戶體驗，推動從“賣房子”向“提供服務”轉型。政策鼓勵“好房子”建設，推動產(chǎn)品力和交付力成為競爭核心。

頭部央企國企對未來形勢判斷相對樂觀，例如華潤、保利、中海等，作為行業(yè)壓艙石，它們普遍認為市場最困難的時期已經(jīng)過去，自身將憑借融資和信用優(yōu)勢，在行業(yè)洗牌中獲取更多發(fā)展機會；穩(wěn)健型民企語氣相對謹慎，如龍湖、萬科等，強調“活下去，并活得久”，它們強調“寒意”仍在，將“安全”置于“增長”之前；出險房企在報告中則更強調“求生自救”，更注重推進重組和化債。

綜合典型房企中報對未來政策和市場的判斷，核心觀點可以概括為以下幾個方面：

首先是政策層面，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)顯著寬松態(tài)勢，同時更強調區(qū)域差異化施策。預計政策將呈現(xiàn)“梯度化”特征：一線城市適度松綁限購以釋放改善需求，三四線城市則可能通過優(yōu)化土地供應、加快存量商品房收儲、購房補貼等加快實現(xiàn)供需平衡。

金融支持政策上，將持續(xù)推進“保交樓”政策落地，通過構建多元化金融支持體系緩解房企流動性壓力，穩(wěn)定市場預期。政府與金融機構協(xié)同設立專項紓困基金，對符合條件項目提供定向信貸支持，同時推動“一企一策”債務重組方案實施。

土地政策上，土地供應政策將呈現(xiàn)顯著的結構性優(yōu)化特征。地方政府正著力優(yōu)化土地供應節(jié)奏與結構，特別是在核心城市，通過提高保障性住房、租賃住房用地供給占比，適度控制普通商品住宅用地投放規(guī)模，以實現(xiàn)住房供給結構的多元化與均衡化。伴隨城市更新進程提速，地方政府在土地出讓中更加注重引入多功能復合開發(fā)模式，以提升土地利用效率與城市空間價值。典型做法包括在住宅用地出讓時配套商業(yè)、辦公或公共服務設施用地，引導房企開發(fā)集居住、辦公、消費等功能于一體的城市綜合體。

其次是市場層面，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化特征加劇，核心城市與低能級城市間的銷售表現(xiàn)差異持續(xù)擴大。在當前宏觀環(huán)境下，購房者更青睞具備優(yōu)質就業(yè)機會和教育資源的城市，進一步加劇市場分化。開發(fā)商在資源配置和產(chǎn)品策略上也明顯向高能級城市傾斜，以提升資金周轉效率和項目盈利能力。區(qū)域分化不僅反映供需關系變化，更深層次揭示了城市發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結構的不平衡，這將成為未來政策制定和資源配置的重要依據(jù)。

產(chǎn)品需求上，改善型需求正加速演變?yōu)槭袌龊诵尿寗恿?。?shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國商品房銷售中，改善型住房占比突破50%關鍵節(jié)點，較三年前提升約15個百分點。這一趨勢彰顯出消費升級背景下對居住空間、配套設施及社區(qū)環(huán)境的進階需求。順應市場需求，產(chǎn)品結構升級和“好房子”建設將成為房企應對市場變革的核心戰(zhàn)略抓手。

三、風險與挑戰(zhàn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)政策執(zhí)行效果呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化與結構性滯后特征。盡管中央層面持續(xù)釋放寬松政策信號，包括下調首付比例、放寬限購條件、推進城市更新及土地收儲等舉措，但在地方執(zhí)行層面，受制于財政資源約束，地方政府往往難以同步配套補貼或激勵措施。以部分三四線城市為例，購房補貼政策因財政撥款流程遲滯，未能于2025年三季度前落實到位，導致政策紅利未能有效轉化為市場動能。與此同時，金融機構在風險偏好尚未實質性改善的背景下，對房地產(chǎn)信貸審批仍維持審慎態(tài)度，與政策導向存在明顯時滯，制約了融資端流動性支持效果。購房者信心修復緩慢，疊加前期房價下行預期與收入不確定性影響，市場觀望情緒持續(xù)，進一步削弱了政策向終端需求的傳導效率。

在供需矛盾加劇和市場需求疲弱背景下，去庫存成為政策和市場需要解決的最大難題。分區(qū)域觀察，部分三四線城市庫存去化周期已突破24個月警戒線，市場調整壓力顯著；而一線及核心二線城市雖周期相對較短，但在高基數(shù)效應制約下，去化難度仍不容忽視。這種區(qū)域分化格局加劇了市場不確定性，也促使政策調控更趨審慎。優(yōu)化供給結構、提升去化效率已成為行業(yè)亟待解決的核心課題。

在中央“因城施策”框架下，地方政府通過專項債收儲等創(chuàng)新舉措有效支撐核心城市去化。部分城市運用專項債資金收購存量商品房，轉化為保障性住房或人才公寓，既緩解市場去化壓力，又穩(wěn)定房價預期。與此同時，部分區(qū)域通過城市更新盤活存量資產(chǎn)價值，提升土地利用效率的同時，帶動周邊基建升級與消費轉型，為市場注入新動能。

四、房企應對之策

在行業(yè)深度調整和轉型發(fā)展的大背景下，上市房企根據(jù)自身發(fā)展積極調整戰(zhàn)略。戰(zhàn)略重點集中在以下幾個方面：

一是房企普遍將降負債和優(yōu)化債務結構作為核心工作。例如龍湖集團自2022年末啟動降負債戰(zhàn)略，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降負債，并利用經(jīng)營性物業(yè)貸置換信用債，用三年多時間有息負債下降了600億元；華潤置地憑借充裕的現(xiàn)金流、嚴格的投資紀律和多元業(yè)務協(xié)同，展現(xiàn)出較強的抗周期能力，持續(xù)保持財務穩(wěn)健；中國金茂通過精細化融資管理，拓展多元化融資渠道，降低融資成本，新增融資平均成本僅2.7%，利息開支減少8%。

二是投資聚焦，深耕核心城市。房企投資普遍聚焦高能級城市，采取“優(yōu)中選優(yōu)、深耕核心”的策略。例如保利發(fā)展半年報顯示，公司業(yè)務布局進一步向一線城市及核心城市群集中，通過優(yōu)化土儲結構強化高能級城市開發(fā)能力；中國建筑、中海地產(chǎn)等頭部開發(fā)商也在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心區(qū)域加大土地儲備力度；華潤置地上半年獲取的18宗地塊全部位于一二線城市；龍湖集團上半年在上海、蘇州、重慶等城市獲取了4幅地塊，截至6月底，其土地儲備中一二線城市占比達7成；越秀地產(chǎn)高度聚焦北京、上海廣州等一線城市，北上廣上半年銷售額占比超八成，并通過合作拿地等方式持續(xù)深耕高能級市場。

三是提升運營效率成為房企應對挑戰(zhàn)的重要抓手。有的房企通過剝離非核心資產(chǎn)、推進輕資產(chǎn)運營模式，實現(xiàn)資源的高效配置；有的房企通過拓展非房業(yè)務，如物業(yè)管理、商業(yè)運營等，提升整體運營效率；有的房企通過多渠道推進銷售，提升資金回籠效率；房企通過供應鏈優(yōu)化和數(shù)字化轉型，提高運營效率；有的房企通過加強內(nèi)部管理、優(yōu)化成本結構，提高運營效率。例如中國金茂創(chuàng)新性地推出“6-10-12-24”科學高效運營標準，推動項目開發(fā)關鍵節(jié)點全面提速。

四是“產(chǎn)品力”成為企業(yè)競爭焦點，“好房子”備受重視。今年“好房子”被寫入政府工作報告，行業(yè)進入產(chǎn)品力競爭階段。房企紛紛將產(chǎn)品創(chuàng)新和質量提升作為核心策略。例如華潤置地已建立“三好十二優(yōu)”產(chǎn)品體系，圍繞“好產(chǎn)品、好社區(qū)、好服務”全面提升居住品質； 龍湖集團推出全新“峯萃”產(chǎn)品線，以“負公攤、空中院館”等創(chuàng)新設計贏得市場認可；綠城中國將產(chǎn)品品質視為“一號工程”，一方面加強“好房子”前瞻技術引領，更新“好房子”標準，另一方面，大力推進“好房子”核心技術系統(tǒng)的落地應用；華發(fā)股份構建“科技+好房子”產(chǎn)品體系，推廣綠色低碳、智能化住宅。

下半年，政策與市場的協(xié)同效應將進一步顯現(xiàn)，地方政府在穩(wěn)市場、促發(fā)展中發(fā)揮關鍵作用，企業(yè)則需動態(tài)調整戰(zhàn)略以適應區(qū)域差異化發(fā)展節(jié)奏。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報9月8日11版 責任編輯 蘇志勇）

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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