百瑞紀(jì)集團(tuán)副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人劉海文

中房報(bào)記者 付珊珊丨北京報(bào)道

在城市化進(jìn)程不斷加速的今天，城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。

7月19日，以“重構(gòu)·立新·共生”為主題的2025中國(guó)城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會(huì)在北京成功舉辦，百瑞紀(jì)集團(tuán)副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人劉海文在會(huì)上分享了廣州羅沖圍城中村改造與保障房運(yùn)營(yíng)前置及整租運(yùn)營(yíng)一體化城市更新的寶貴經(jīng)驗(yàn)，為城市更新提供了新的思路和方向。

在劉海文看來(lái)，城市更新不僅是物理空間的改造，更是運(yùn)營(yíng)模式與業(yè)態(tài)融合的創(chuàng)新，通過(guò)運(yùn)營(yíng)前置與整租運(yùn)營(yíng)模式，能夠有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

本次交流會(huì)由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社主辦，中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。

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“運(yùn)營(yíng)前置” 和“整租模式”

實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化

作為行業(yè)第一個(gè)提出以品牌授權(quán)+委托管理為業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，百瑞紀(jì)集團(tuán)一直在適應(yīng)市場(chǎng)變化而進(jìn)行創(chuàng)新。

據(jù)劉海文介紹，去年起，百瑞紀(jì)集團(tuán)確立了“投資+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的核心業(yè)務(wù)策略，致力于為住房租賃及存量資產(chǎn)提供綜合解決方案。作為住房租賃全產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商，百瑞紀(jì)集團(tuán)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品是資產(chǎn)的具象呈現(xiàn)，而“運(yùn)營(yíng)前置”是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化、確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵課題。

早在2018年，百瑞紀(jì)集團(tuán)就在行業(yè)內(nèi)率先提出“全鏈條運(yùn)營(yíng)管理”理念，并進(jìn)行了早期實(shí)踐。經(jīng)驗(yàn)表明，若運(yùn)營(yíng)方僅在產(chǎn)品建成后介入管理，其增值空間極為有限。真正的價(jià)值創(chuàng)造始于項(xiàng)目前端，即通過(guò)科學(xué)、專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研分析，深度洞察客戶(hù)需求，并以此為導(dǎo)向，參與到項(xiàng)目研判、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃等核心環(huán)節(jié)。

這種前置介入，能確保打造適配市場(chǎng)需求的產(chǎn)品供給，從而提升運(yùn)營(yíng)效率、實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益，最終達(dá)成資產(chǎn)價(jià)值的保值與增值目標(biāo)。

劉海文認(rèn)為，聚焦城中村改造領(lǐng)域，傳統(tǒng)模式（無(wú)論是輕改或微改）往往存在投資和實(shí)施主體分散、業(yè)態(tài)割裂、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，導(dǎo)致改造效果碎片化，難以形成高質(zhì)量項(xiàng)目。

百瑞紀(jì)集團(tuán)主張并實(shí)踐“整租運(yùn)營(yíng)”模式，即通過(guò)整體規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，并由一個(gè)具備長(zhǎng)期投資意愿和主導(dǎo)權(quán)的企業(yè)主體來(lái)統(tǒng)籌推進(jìn)。這種模式能有效克服分散弊端，激發(fā)企業(yè)的“匠心精神”，確保在市政設(shè)施、公共配套、消防安全乃至保障房籌集建設(shè)等方面進(jìn)行系統(tǒng)性提升。

劉海文分享了上述理念與模式的典范案例——廣州鳳和村舊村改造項(xiàng)目。鳳和村原為面臨“空心化”的遠(yuǎn)郊村，因城市發(fā)展成為核心地段（鄰近白云機(jī)場(chǎng)）。項(xiàng)目旨在探索城鄉(xiāng)融合與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)新路徑。在該項(xiàng)目改造上，廣東恒建（省屬?lài)?guó)企）負(fù)責(zé)整體投資、規(guī)劃（打造鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)小鎮(zhèn)），并與村集體簽訂20年整租協(xié)議，百瑞紀(jì)集團(tuán)則作為運(yùn)營(yíng)主體深度參與，尤其在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)揮其核心專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，負(fù)責(zé)產(chǎn)品改造方案與運(yùn)營(yíng)管理。

百瑞紀(jì)集團(tuán)對(duì)老舊資產(chǎn)實(shí)施系統(tǒng)性整理和現(xiàn)代化管理，通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提供優(yōu)質(zhì)C端服務(wù)。最終項(xiàng)目成功轉(zhuǎn)型為融合保障房、商業(yè)、文創(chuàng)、民宿、餐飲等多業(yè)態(tài)的鄉(xiāng)村文旅特色地，成為廣州知名網(wǎng)紅打卡地，還榮獲廣東省嶺南特色美麗鄉(xiāng)村示范村稱(chēng)號(hào)。

從這個(gè)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)中，劉海文總結(jié)了三大啟發(fā)：在政府價(jià)值方面，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)老舊房源改造與保障房籌集建設(shè)有機(jī)結(jié)合，完成整村搬遷后的業(yè)態(tài)、生態(tài)導(dǎo)入與重組，推動(dòng)了城鄉(xiāng)融合，這種創(chuàng)新模式也促進(jìn)了平臺(tái)國(guó)企與社會(huì)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)協(xié)同，充實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙贏。

百瑞紀(jì)通過(guò)廣州鳳和村項(xiàng)目的實(shí)踐，有力驗(yàn)證了“運(yùn)營(yíng)前置”理念在“投資+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式中的核心價(jià)值，為城鄉(xiāng)融合發(fā)展和存量資產(chǎn)煥新提供了可復(fù)制的成功藍(lán)本。

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城市更新新模式探索與實(shí)踐

多方合力 實(shí)現(xiàn)共贏

在舊村改造1.0版本基礎(chǔ)上，百瑞紀(jì)集團(tuán)還在廣州城中村改造領(lǐng)域探索并實(shí)踐了一種創(chuàng)新模式。

劉海文用一句話(huà)將其概括為：“舊村拆遷、政府主導(dǎo)、村民安置、村集體商用及綜合物業(yè)增值、村民富余房源貢獻(xiàn)保障房指標(biāo)”，形成整體規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)。

新模式中，所有的城市更新項(xiàng)目，除安置房外的住宅用地規(guī)劃建筑面積應(yīng)當(dāng)按照不低于10%的比例建設(shè)保障性住房。其中的5%屬于政府產(chǎn)權(quán)，另外5%為統(tǒng)籌建設(shè)量。同時(shí)，引導(dǎo)安置區(qū)用不低于村民村集體住宅面積的20%建設(shè)集體宿舍、單間宿舍和小戶(hù)型住宅等租賃住房。

對(duì)于城市更新的新模式，政策導(dǎo)向很清晰：第一方面是增加供給量，第二方面是支持市場(chǎng)主體的參與，第三方面是解決新市民、新青年在一線(xiàn)城市包括特大城市的住房問(wèn)題。

劉海文表示，新模式存在幾大難點(diǎn)：一是土地資源和資金籌集的問(wèn)題，二是政策執(zhí)行和市場(chǎng)反映的問(wèn)題，三是項(xiàng)目如何運(yùn)營(yíng)以及管理。

針對(duì)這些難點(diǎn)，百瑞紀(jì)集團(tuán)通過(guò)與政府、住房租賃協(xié)會(huì)、建設(shè)主體、村集體、村民、用人單位等幾方進(jìn)行綜合統(tǒng)籌，多措并舉，調(diào)動(dòng)籌集的積極性，最終目標(biāo)是形成一個(gè)多方共贏的態(tài)勢(shì)，服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)、服務(wù)企業(yè)、服務(wù)村民，同時(shí)也能夠服務(wù)項(xiàng)目未來(lái)的租戶(hù)。

以羅沖圍項(xiàng)目為例，劉海文分享了一些實(shí)操細(xì)節(jié)。比如通過(guò)詳細(xì)分析周邊產(chǎn)業(yè)分布、交通通達(dá)性以及未來(lái)人群畫(huà)像，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)精準(zhǔn)定位了客戶(hù)需求，規(guī)劃了多樣化的戶(hù)型和商業(yè)配套。

通過(guò)整租運(yùn)營(yíng)的方式，百瑞紀(jì)集團(tuán)將商業(yè)經(jīng)營(yíng)與保障房運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，利用商業(yè)盈利反哺保障房的微利，確保了項(xiàng)目的可持續(xù)性和經(jīng)濟(jì)效益。

在羅沖圍項(xiàng)目中，百瑞紀(jì)集團(tuán)與政府、投資主體、村集體、村民等多方建立了緊密的合作關(guān)系。通過(guò)數(shù)據(jù)共享和信任建立，為該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多方共贏的目標(biāo)夯實(shí)基礎(chǔ)。

為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，百瑞紀(jì)集團(tuán)還提出了“低保底+營(yíng)收分成”的投資和運(yùn)營(yíng)模式，即與村股份公司合作，通過(guò)低保底租金確保村民的基本收益，同時(shí)通過(guò)營(yíng)收分層激勵(lì)各方共同向市場(chǎng)要效益。

總體而言，這種模式不僅增強(qiáng)了各方的合作意愿和積極性，還為項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供了有力保障。

通過(guò)運(yùn)營(yíng)前置與整租運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新實(shí)踐，百瑞紀(jì)集團(tuán)在城中村改造領(lǐng)域取得了顯著成效，為城市更新提供了新的思路和方向。在此基礎(chǔ)上，百瑞紀(jì)集團(tuán)作為主要的住房租賃企業(yè)參與了《廣州市城中村改造與保障性住房相融合、整租運(yùn)營(yíng)一體化設(shè)計(jì)導(dǎo)則》的文件編寫(xiě)，為廣州市城中村改造與城市更新工作提供了系統(tǒng)解法，形成可復(fù)制推廣的“廣州方案”。

通過(guò)劉海文的分享可以看出，城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜而長(zhǎng)期的任務(wù)，需要政府、企業(yè)和社會(huì)各界的共同努力。未來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加速和城市更新政策的不斷完善，百瑞紀(jì)集團(tuán)也希望在城市更新大事業(yè)、保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)揮自身能力和服務(wù)內(nèi)容。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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