住房城鄉(xiāng)建設(shè)部原總工程師、中國建筑業(yè)協(xié)會原會長王鐵宏

中房報記者 許倩丨北京報道

高質(zhì)量城市更新不僅是破解“城市病”、提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量的關(guān)鍵抓手，更是擴內(nèi)需、穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型的重要支點，在構(gòu)建新發(fā)展格局中肩負著重要使命。

“‘城市住宅更新+基礎(chǔ)設(shè)施更新’同時發(fā)力，就是更大規(guī)模的‘?dāng)U內(nèi)需’，即將成為拉動經(jīng)濟的新動能、改善民生的新場景、轉(zhuǎn)型升級的新高地?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部原總工程師、中國建筑業(yè)協(xié)會原會長王鐵宏說。

7月19日，以“重構(gòu)·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會在北京舉辦，王鐵宏發(fā)表了主題為“城市更新創(chuàng)新發(fā)展對于助力城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義”的重要演講。本次交流會由中國房地產(chǎn)報社主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。

王鐵宏表示，實施城市更新行動是“人民城市”理念的生動實踐，也是推進中國式現(xiàn)代化的內(nèi)在要求。對既有老舊住宅做“原拆原建”和對老舊基礎(chǔ)設(shè)施實施城市更新是兩個重要方面，如何“建立可持續(xù)的城市更新模式”滿足人民群眾對美好生活的向往，是當(dāng)前逆周期條件下經(jīng)濟社會發(fā)展亟待解決的重要課題。

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上海的創(chuàng)新

會上，王鐵宏深入剖析了上海市徐匯區(qū)康健路341弄7-8 號既有老舊住宅“原拆原建”的實踐和西安市“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范，為城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供了可資借鑒的經(jīng)驗，全面實現(xiàn)了其拉動經(jīng)濟的新動能、改善民生的新場景、轉(zhuǎn)型升級的新高地的三大目標。

上海市徐匯區(qū)康健路原341弄7-8號是一棟建于1954年的3層磚木結(jié)構(gòu)“筒子樓”，建筑面積862平方米，是典型的“老破小”，存在多方面問題：

一是小區(qū)老化嚴重，存在開裂、滲漏問題，底層沉降，沒有消防設(shè)備，安全性鑒定為D 級，隱患嚴重，需拆除重建；二是原有27戶均為非成套住宅，共用廚房、衛(wèi)生間，生活品質(zhì)差；三是建筑老舊破損，嚴重影響周邊環(huán)境甚至房價，是一塊“疤痕”。

2023年4月，上海市徐匯區(qū)政府決定對該住宅樓做“原拆原建”，分幾個重要步驟：

一是政策創(chuàng)新，做成套住宅改造，適當(dāng)增加容積率，既讓“原拆原建”居民實現(xiàn)獨立成套改造愿望，又增加部分增量房作為區(qū)政府人才公寓資源。

二是居民外搬回遷模式創(chuàng)新，外搬和方案設(shè)計同步，6天完成“一戶一方案”簽約，16天完成外搬，27戶居民全部按時回遷。

三是建造方式創(chuàng)新，“原拆原建”居民一個重要訴求就是要快，孩子要上學(xué)，老人要看病，采用全鋼結(jié)構(gòu)全裝配化，僅用8個月就又好、又省、又快建成了。

四是項目市場模式創(chuàng)新，采用設(shè)計施工總承包模式，不斷優(yōu)化設(shè)計節(jié)省投資縮短工期，在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)+超低能耗、+BIM、+AI，力求做到更好更快更省錢，實現(xiàn)真正意義上的轉(zhuǎn)型升級。

上海住宅更新示范表明，“原拆原建”模式將是拉動經(jīng)濟新動能的一個重要方面。

據(jù)2002年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至當(dāng)年，全國已建成住宅110多億平方米，包括上世紀70年代及以前、80～90年代、房改前后建成的各類住宅。王鐵宏認為，假如全國這110 多億平方米住宅都做城市住宅更新，一半“原拆原建”、一半只做裝修加安裝電梯改造，按10 年完成，每年將有3萬多億元直接的城市住宅更新投資，同時還能拉動產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟1～2倍規(guī)模。

他進一步表示，如果借鑒上海住宅更新的政策經(jīng)驗，適當(dāng)增加一些容積率，就能破解更新成本缺口問題，廣大一二線城市基本上可以政策破題，廣大三四線城市可能仍需部分政府補貼。除了地方政府適當(dāng)?shù)莫剟钊莘e率政策，國家層面還可以給城市住宅更新加持一些鼓勵政策，如住宅的設(shè)備更新、家裝廚具產(chǎn)品更新、居民家電更新等。

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西安基礎(chǔ)設(shè)施更新示范

西安“幸福林帶”綜合基礎(chǔ)設(shè)施更新項目，則是極大地改善了城市面貌，使老舊城區(qū)重新煥發(fā)活力，塑造了城市建設(shè)轉(zhuǎn)型升級的新樣板。

1953年，“一五”計劃中有6 個重點工程落戶西安東郊，這里被確定為軍工工業(yè)區(qū)，配套規(guī)劃職工生活區(qū)，東西兩區(qū)之間設(shè)隔離防護林名為“幸福林帶”。由于歷史原因，項目未能完整實施，但規(guī)劃一直保留。進入新世紀，隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，當(dāng)年的東郊已成為西安市的中心城區(qū)，但“幸福林帶”周邊卻棚戶林立、污水橫流，一度成為西安城區(qū)的一塊“疤痕”。

西安市委、市政府貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于城市更新工作的重要論述和部署，把“幸福林帶”更新提上重要議程，聯(lián)合中建集團，經(jīng)調(diào)研、論證，一條長約5.85公里、寬約210米、集景觀綠化、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵工程五大業(yè)態(tài)于一體的嶄新“幸福林帶”建設(shè)方案正式啟動，一項產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)新推動新時代城市更新的新模式應(yīng)運而生，在建黨百年之際，“幸福林帶”正式建成。

一是規(guī)劃建設(shè)模式創(chuàng)新，打造“緊湊城市”新范式，復(fù)合利用土地，系統(tǒng)總體規(guī)劃五大業(yè)態(tài)，集約節(jié)約土地資源約 2200 畝，地面新建76 萬平方米城市中央公園，地下科學(xué)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施、綜合商業(yè)、圖書館、文化館、體育館、停車場等，極大提升城市空間品質(zhì)。

二是政府治理方式創(chuàng)新，提速審批流程，成立以市長掛帥的幸福路地區(qū)綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組，市區(qū)聯(lián)動、提級辦理，政企協(xié)同，以“專班制”高效推進。

三是投-建-營模式創(chuàng)新，打通高效實施更新新路徑，集 PPP、BOT、TOD 等于一身，全過程規(guī)范投資，更加側(cè)重長期運營價值，讓投-建-營主體有動因優(yōu)化設(shè)計（349項）、節(jié)省投資（近3.8億元）、縮短工期（近9個月）。

四是綠色化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建低碳智慧新引擎，突出在巧妙利用地下空間千方百計降低碳排放，實現(xiàn)設(shè)計-施工 BIM 共同建模。

西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的示范產(chǎn)生了顯著的拉動投資效應(yīng)，促進了城市資產(chǎn)增值，改善了社會預(yù)期，全方位助推區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。

首先，拉動西安投資和產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟，項目總投資240億元，有效建設(shè)周期僅2.5年，每年實際投資強度約90億元，還帶動產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟 1～2 倍規(guī)模；其次是推動片區(qū)價值提升，建成后周邊12平方公里騰挪土地約15000畝、凈用地8000畝，土地成交價提升，為地方政府帶來約480 億元土地財政升值空間；再次是促進產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型，建成后已吸引落地大項目8個，總投資548億元。

最后，激活社會消費潛力。圍繞城市中央公園業(yè)態(tài)，引進“目的地”商業(yè)，打造“城市夜經(jīng)濟”和“城市微度假”生活場景，新增商鋪超500家，帶動就業(yè)崗位6000多個，日均客流量達4.8萬人次，節(jié)假日達7.5萬人次，年消費近4 億元。

王鐵宏提出，如果全國幾十個一二線城市都能實施城市基礎(chǔ)設(shè)施更新，那么，不但將為這個城市拉動經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的新動能，而且還能為全國形成更大規(guī)模的新動能聚合效應(yīng)，這正是中國經(jīng)濟發(fā)展的韌性所在。

上海住宅更新示范和西安基礎(chǔ)設(shè)施更新的創(chuàng)新實踐充分表明，新型工業(yè)化建造方式加低碳化和數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級，是城市更新項目更好更省更快建設(shè)的必選題。“兩市政府把善作善成體現(xiàn)到改革創(chuàng)新上來，越是使命艱巨，越是面對挑戰(zhàn)，越需要發(fā)揚‘闖’和‘創(chuàng)’的精神，以攻堅克難的勇氣破除卡點堵點，拿出更多的領(lǐng)先之策、創(chuàng)新之舉”。

剛剛閉幕的中央城市工作會議指出，中國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。因此，“城市工作要主動適應(yīng)形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念。為此，我們要把城市更新研究好，為拉動經(jīng)濟、改善民生、轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，助推新動能?！蓖蹊F宏說。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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