李葉/文

城市，作為人類社會發(fā)展的關鍵載體，正經(jīng)歷著從增量擴張到存量優(yōu)化的重大轉型。城市更新，這一承載著提升城市品質(zhì)、改善民生福祉、激發(fā)經(jīng)濟活力使命的系統(tǒng)工程，已然成為新時代城市發(fā)展的核心命題。

2025年，在國家政策持續(xù)發(fā)力與社會各界高度關注下，城市更新邁向新征程。

然而，要做好城市更新，并非一蹴而就的事。這項復雜的系統(tǒng)工程，不僅面臨著從政策落地到社會協(xié)調(diào)等維度的復雜挑戰(zhàn)，還有資金平衡、文化保護及技術瓶頸等多方面的掣肘需要突破。好在通過各地的積極實踐與不斷探索，我國城市更新已形成了眾多有益的實施路徑與創(chuàng)新模式。城市更新應該怎么干？在這些案例里或許能找到答案。

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政府與市場協(xié)作

深圳大沖村的“利益平衡術”

深圳大沖村改造作為我國首個城市更新立法試點項目，其成功實踐為探索政府與市場協(xié)同機制提供了重要參考樣本。

1998年，大沖村納為城市舊改規(guī)劃，2002年成為市政府舊村改造的重要試點項目。2003年，大沖村舊改獲得批準實施。彼時，大沖村舊改面臨的困難包括村民的反對及利益沖突。

在大沖村舊改過程中，政府通過容積率獎勵等政策工具激發(fā)市場主體活力，同時構建原村民物業(yè)置換、貨幣補償?shù)榷嘣仓梅桨?。容積率獎勵政策直接提升項目經(jīng)濟可行性；原村民安置權益保障方案則通過物業(yè)置換、股權分配等方式，實現(xiàn)了多方利益共贏。

這些經(jīng)驗破解了利益困局，也收到了很好的實施效果。2007年華潤置地公司正式成為項目合作開發(fā)單位。2009年，大沖村舊改村民物業(yè)簽約儀式召開，居民遷入新居的進程有序進行。2015年，華潤城的建設基本完成，標志著大沖村舊改的完美收官。

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居民共治

重慶紅育坡的“民主手術刀”

老舊小區(qū)改造最難在共識。為此，重慶紅育坡片區(qū)創(chuàng)新了“居民議事會”機制。

該片區(qū)的涉改項目房屋年齡大多在30年以上，普遍存在年久失修、基礎設施不完善等問題。2020年改造啟動，通過制度化召開月度居民議事會，該片區(qū)將改造涉及的規(guī)劃編制、資金配置、施工設計等核心決策權下放至居民集體議事平臺。這一協(xié)商機制有效破解了居民訴求碎片化、利益多元化的治理困境。

在更新前階段，該片區(qū)通過三輪方案公示-意見收集-修改反饋的循環(huán)機制，確保居民知曉率實現(xiàn)全覆蓋。施工期間，由居民民主推選監(jiān)督員組建質(zhì)量巡查專班。最具突破性的是實施物業(yè)費返還激勵政策，將改造后節(jié)約的運維成本按30%比例返還居民。

這種物質(zhì)激勵與責任共擔相結合的模式，顯著增強了居民參與公共事務的積極性。2022年7月，該項目完工，改造后的紅育坡片區(qū)面貌煥然一新，居住環(huán)境大幅提升。

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文脈重生

北京南鑼鼓巷的“微循環(huán)辯證法”

面對歷史街區(qū)保護與居民生活質(zhì)量矛盾，南鑼鼓巷則開創(chuàng)分級更新體系。

南鑼鼓巷作為北京最古老的街區(qū)之一，與元大都同期建造，至今已有740多年歷史。隨著人口密度加大，設施設備老化，胡同生活中存在的不便也逐漸暴露出來。自2015年起，北京市東城區(qū)政府對南鑼鼓巷街區(qū)的雨兒、福祥、蓑衣、帽兒四條胡同進行改造。

在居民安置方面，居民可通過“申請式騰退”外遷至保障性住房或留下來進行居住條件改善。外遷居民能獲得適度補償，搬至設施更現(xiàn)代化的新小區(qū)；選擇留下的居民，通過“一院一方案、一戶一設計”，其居住條件也得到極大改善。

在文化保護方面，傳統(tǒng)風貌區(qū)采用了“微循環(huán)”的修繕原則，即對傳統(tǒng)建筑不再進行大規(guī)模的更新和拆除，而是針對損毀嚴重或居住環(huán)境較惡劣的院落，在保持既定基本格局和傳統(tǒng)風貌的前提下，進行針對性的局部更新，拓展使用功能。同時，嚴格遵循相關技術標準，對歷史建筑實施原材料、原工藝修復。

在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，《南鑼鼓巷歷史文化街區(qū)風貌保護管控導則》制定，嚴禁私搭亂建，規(guī)范建筑材質(zhì)與色彩，引導商業(yè)向以文創(chuàng)為主體、以原創(chuàng)為特色、以體驗式、博物館式、花園式為特征的方向發(fā)展。商業(yè)業(yè)態(tài)更加多元且富有品質(zhì)，既滿足游客對文化體驗的需求，又保護了街區(qū)的文化氛圍。

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產(chǎn)業(yè)激活

上海楊浦濱江的“銹帶變智帶”

從“工業(yè)廢墟”到“科創(chuàng)水岸”，上海楊浦濱江區(qū)的蛻變依靠產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動型更新。

楊浦濱江曾是上海近代工業(yè)的發(fā)源地，擁有長達 15.5 公里的濱江岸線。然而，隨著產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，大量工廠搬遷，留下了破舊的廠房與閑置的岸線資源。2017 年起，上海市啟動楊浦濱江公共空間改造項目，通過對不符合新定位的工業(yè)設施進行拆除改造，釋放約30萬平方米優(yōu)質(zhì)空間，重點引入科技創(chuàng)新企業(yè)，配套建設2000余套人才公寓及商業(yè)教育設施，形成15分鐘品質(zhì)生活圈。濱江岸線也被打造成為集生態(tài)景觀、文化展示、休閑游憩于一體的公共空間。

工業(yè)遺產(chǎn)+科創(chuàng)基因+宜居配套的三位一體模式，使其成為全國舊工業(yè)區(qū)轉型范本，這次改造也被稱為城市治理的“繡花功夫”。

當前，以“繡花功夫”取代“跑馬圈地”的城市進化革命已席卷中國。未來，城市更新將繼續(xù)作為擴大內(nèi)需、改善民生的關鍵路徑，為全球城市可持續(xù)發(fā)展提供“中國方案”。值此關鍵時刻，由中國房地產(chǎn)報主辦的 “2025中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇” 將于6月底盛大啟幕，本次論壇將匯聚行業(yè)權威專家、城市管理者、企業(yè)精英等各方力量，共同探尋城市更新的未來趨勢，為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻智慧與方案！讓我們共同期待，每一座城市都能煥發(fā)出新的生機與魅力，書寫屬于自己的輝煌篇章！

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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